notaría DE Miajadas

NUESTROS SERVICIOS

A continuación te explico todos los servicios que se prestan en la Notaría de Ángela Villanueva Romero en Miajadas. En la notaría contarás con los servicios propios de la función notarial así como en su caso la gestión de documentos notariales; desde nuestra notaría te ofrecemos soluciones y asesoramiento notarial personalizado.

Los servicios se centran en las siguientes especialidades:

TESTAMENTOS Y HERENCIAS

Cuando nos planteamos hacer testamento dudamos de si es necesario acudir a un notario o podemos hacerlo sin su asesoramiento. Ambas cosas son posibles pero, antes de tomar una decisión, lo mejor es que conozcas las opciones que tienes y las ventajas e inconvenientes de una y otra.

Clases de testamento: qué se necesita para hacerlo:
A parte de algunas formas muy poco utilizadas (testamento militar, marítimo y notarial cerrado) son dos los testamentos que se pueden hacer: el ológrafo y el notarial abierto:

- El testamento ológrafo: es un testamento que hace el testador por sí solo escribiéndolo de su puño y letra, con expresión del año, mes y día en que se hace. La falta de cualquiera de estos requisitos o de la firma del testador lo hace nulo.

Este tipo de testamento presenta una serie de problemas: por un lado, la falta de asesoramiento técnico hace que sea frecuente la nulidad de estos testamentos. Por otro suele provocar discusiones sobre la capacidad que tenía el testador al hacerlo. Además, una vez fallecido el testador, los herederos tienen que seguir un complejo procedimiento para comprobar la autenticidad del testamento y protocolizarlo, lo que hace todo el proceso complicado y más caro para ellos.

Por otra parte es fácil que el testamento se pierda o que algún pariente no favorecido pudiera encontrarlo y destruirlo siendo casi imposible para los otros herederos probar que existía. En cualquier caso, el testamento ológrafo puede resultar útil en casos excepcionales de urgencia o situaciones de riesgo. A la hora de hacer un testamento ológrafo hay que recordar que debe estar escrito en su totalidad por el testador de puño y letra y firmado por él. Debe ponerse la fecha (año, mes y día). Las palabras tachadas, enmendadas o entre renglones las debe salvar el testador bajo su firma.

- El testamento abierto notarial: es casi el único testamento que se hace hoy en día por sus enormes ventajas frente a los otros. Se trata de hacer constar la última voluntad, en escritura pública ante notario, pudiendo beneficiarse el testador de su asesoramiento y consejo y de la seguridad de que las cláusulas del testamento estarán dentro de la legalidad. El notario informa y asesora al testador de las diversas formas en que puede disponer de sus bienes y cómo conseguir lo que quiere. Las posibilidades que ofrece el derecho son muchas y el notario siempre aconsejará sobre cómo conseguirlas y podrá informar también de las consecuencias fiscales, siempre dentro de la más estricta confidencialidad.

La intervención del notario, como experto que redacta el testamento, garantiza que se cumplen todas las formalidades legales y que el contenido del testamento sea ajustado a derecho, especialmente que se respeten las legítimas a las que luego se hace referencia. Además, el notario se encarga de la conservación del testamento (puesto que el original queda en su poder y lo que se entrega al testador es sólo una copia) y se consigue, a través del Registro General de últimas voluntades, que se sepa cuál fue el último testamento a la muerte del testador, manteniéndose durante la vida de éste la más absoluta garantía de secreto y confidencialidad en cuanto a la existencia del testamento y en cuanto a su contenido.

Qué necesitas: basta acudir al notario con el documento nacional de identidad (DNI) y explicar cómo quieres dejar el patrimonio. Según la complejidad del testamento, el notario te pedirá escrituras de tus bienes o más información. A partir de estos datos, el notario redactará el testamento por escrito y procederá a su otorgamiento sin que, en la actualidad, se exija la intervención de más personas, ya que no es necesaria la presencia de testigos, salvo en casos determinados. Es muy sencillo y no hace falta realizar un inventario de los bienes que tengas.

¿Cuánto cuesta hacer testamento?:
El testamento es un documento muy barato, teniendo en cuenta la trascendencia del mismo y, en ocasiones, su complicación jurídica. Independientemente de cuánto valgan los bienes del testador, el testamento cuesta poco más de 36 euros. Si es más largo de lo normal, puede subir ligeramente el precio (es muy raro que supere los 60 euros).

Contenido y características del testamento:
En el testamento no es obligatorio decir en qué bienes se concreta la parte de cada uno de los herederos. Lo más frecuente, si se tienen hijos, es que se les nombre herederos por partes iguales, sin hacer mención alguna de los bienes, sino aplicando un porcentaje igual para todos ellos. Será después de fallecer el testador cuando los nombrados en el testamento tengan que hacer un inventario de los bienes y deudas que aquél tenía y proceder a su reparto.

Es posible que un testador quiera atribuir a una o varias personas un bien concreto, sea un inmueble, una joya, el dinero que exista en una cuenta corriente, o cualquier otra cosa. En este caso, se realiza lo que se denomina un legado. El testador lega ese bien específico. El legado puede efectuarse a favor de los herederos forzosos -sean descendientes o ascendientes- o de otras personas o instituciones. En todo caso deberá respetar los límites que imponen las legítimas, que se explican más adelante.

Los legatarios -beneficiados con un legado-, únicamente reciben lo señalado por el testador, y el resto se adjudica a los herederos, que son los que adquieren todo lo que tenía el fallecido y que no haya legado especialmente, incluidas las deudas, que estarán obligados a satisfacer, en el caso de que acepten formalmente (pueden aceptar tácitamente) la herencia.

En ocasiones es conveniente nombrar a una o varias personas para que se ocupen de la herencia y protejan los bienes, fallecido el testador, y para que determinen el reparto, si se prevé que entre los herederos se van a producir roces o dificultades: se trata del albacea y del denominado contador-partidor.

Por ejemplo: un padre que designa a sus hijos como herederos pero cree que puede haber peleas entre ellos por la herencia,y, para evitarlo, nombra a un familiar o amigo, o varios, para que sean los que repartan sin que los hijos puedan impedirlo, salvo que todos ellos estén de acuerdo. Es una manera de salvar las dificultades haciendo que no sean los herederos quienes repartan, sino un tercero de confianza.

Es posible nombrar tutores cuando hay hijos menores de edad, previendo el caso de que falten ambos padres.

Las disposiciones testamentarias, según las necesidades (edad de los hijos, voluntad de que no se vendan determinados bienes durante un tiempo, de que pasen a otras personas en defecto de los nombrados o después de la muerte de éstos, limitaciones, peticiones, etc.) son variadísimas y exceden este ámbito. En estas notas únicamente se pretende ofrecer una información general pero, siendo una cuestión tan importante y personal -en muchas ocasiones es un tema muy delicado- no dudes en acudir al notario, preguntarle las dudas y exponerle tus ideas para que te informe de todas las posibilidades y aconsejarte según sus circunstancias particulares. Recuerda que te asesorará gratuitamente, con independencia de que decidas o no hacer el testamento.

El testamento es siempre revocable, es decir, siempre se puede cambiar; el que lo otorga puede hacer cuando quiera otro posterior. Por otra parte, es un documento personal, no hay que entregarlo en ningún registro u oficina, y no impide al testador disponer de sus bienes, igual que si no lo hubiera hecho. Constituye, ni más ni menos, la voluntad de la persona sobre cómo han de repartirse sus bienes cuando falte, pero no afecta a su vida.

El testamento más frecuente: “Del uno para el otro, y después para los hijos”
Este testamento da la seguridad de que mientras viva cualquiera de los dos cónyuges, tendrá derecho a residir en la casa, y utilizar el patrimonio, y que cuando los dos falten, pasará a los hijos por partes iguales, incluso aunque el viudo contraiga nuevo matrimonio, porque no es propietario, sino usufructuario. Se suele denominar en el lenguaje común ‘del uno para el otro y a falta de los dos para los hijos’, y verdaderamente es una expresión que se ajusta perfectamente a su contenido. Es tan sencillo que no es extraño que sea el modelo más utilizado por los matrimonios que acuden al notario a otorgar testamento. Cada uno de los cónyuges ha de otorgar este testamento por separado: son documentos individuales.

El caso más típico es el de un matrimonio con hijos que va a hacer testamento. La idea que suelen tener es que el viudo o viuda quede con los mayores derechos posibles, y en particular que pueda seguir disfrutando de la casa o de los bienes mientras viva, y que después pase a sus hijos por partes iguales.

La forma de hacerlo es legando cada uno y respectivamente el usufructo universal, es decir, de todo lo que tenía el fallecido, al cónyuge que sobreviva, y nombrando herederos por partes iguales a los hijos.

Así el marido o la mujer que queden viudos puedan usar y percibir las rentas y frutos del patrimonio de los dos mientras viva, de modo que por ejemplo tiene derecho a vivir en la casa sin que los hijos puedan negarse a ello. Si existen arrendamientos, percibirá las rentas y, en general, se beneficiará de todo lo que produzcan los bienes que antes eran de los dos, pero en ningún caso podrá vender nada que sea del fallecido, sin que todos los hijos presten su consentimiento. Cuando el viudo fallezca, los hijos recibirán sin ninguna limitación la herencia de los dos padres.

El viudo o viuda siempre podrá disponer libremente de su mitad de gananciales -después de haberse repartido los gananciales entre éste y sus hijos-, porque esa mitad no la recibe por herencia del fallecido, sino que era ya suya con anterioridad. Los efectos del testamento se circunscriben a la mitad de gananciales del fallecido, más sus bienes privativos, es decir, aquéllos que haya heredado a su vez, haya recibido por donación, o los que tuviera antes de contraer matrimonio.

En este tipo de testamento, con el fin de evitar una posible lesión de la legítima de los hijos, se incluye lo que se conoce como ‘cautela Socini’: si alguno de los hijos no acepta que su padre o madre viudos reciban el usufructo de todos los bienes –pues siempre pueden reclamar su legítima estricta libre de usufructo-este hijo pierde todo lo que no sea la legítima estricta en beneficio de los demás hermanos que sí la acepten. De esta manera, hay más garantías de que los hijos respeten la voluntad de los padres.

Esta fórmula se complementa muy a menudo ofreciendo al viudo la alternativa de recibir, en vez del usufructo de todos los bienes, la máxima atribución posible en propiedad, que en Derecho común es un tercio. El viudo valorará, atendidas su edad y sus circunstancias, si prefiere el usufructo o concretar su porción hereditaria en bienes que sí pueda vender sin contar con sus hijos.

Qué ocurre si no se hace testamento:
El primer problema que se plantea si alguien muere sin haber hecho testamento es qué sucede con su herencia. A diferencia de lo que alguna gente cree, ni se pierde la herencia, ni se la queda completamente el Estado. Lo que pasa es que en este caso, como el fallecido no ha establecido quiénes son sus herederos, será la ley la que los nombre, siguiendo un orden de parentesco.

Como en el caso del testamento, explicaremos las normas del derecho común, remitiendo al notario para mayor información sobre los Derechos Especiales, por su complejidad y las diferencias que existen entre comunidades autónomas.

Quiénes son los herederos a falta de testamento:
- Si el fallecido tiene hijos, su herencia se divide entre todos ellos a partes iguales.
- Si alguno de los hijos ha muerto antes que el padre, hay que diferenciar: si este hijo tenía a su vez descendencia, les corresponde a éstos por partes iguales lo que le tocara a su padre o madre.
- Si el hijo fallecido no tenía descendencia, la herencia se divide sólo entre los hijos que estén vivos a la muerte del padre o madre.
- Si el fallecido estaba casado, a su cónyuge le corresponde sólo el usufructo de un tercio de la herencia. Además, como es natural, le corresponde la mitad de los bienes que sean gananciales, porque esos bienes son ya en vida de los dos, a partes iguales.
- Si no tiene hijos, el orden es el siguiente: a sus padres, por partes iguales si viven los dos, o si sólo vive uno, todo a él. Si no hay padres pero sí abuelos o ascendientes más lejanos, a éstos. En este caso al viudo le corresponde el usufructo de la mitad de la herencia.
- Si no viven sus padres ni tiene ascendientes de ningún tipo, el viudo o viuda será el único heredero.
- Si no viven sus padres ni tiene cónyuge en el momento de su muerte: a sus hermanos e hijos de sus hermanos, y a falta de éstos a sus tíos, y si no tiene hermanos ni tíos, a sus primos carnales, sobrinos-nietos y tíos-abuelos, si le han sobrevivido. Sólo si no tiene ninguno de los parientes antes citados, en definitiva, si muere sin testamento y sin parientes, hereda el Estado o la comunidad autónoma.

Trámites para suplir la falta de testamento:
Si no se ha hecho testamento hay que formalizar lo que se denomina una ‘declaración de herederos’, que es un documento público que define quiénes son los parientes con derecho a la herencia según las reglas antes vistas y que se hace ante notario.

Habrá que llevar para ello una serie de documentos (DNI del fallecido, certificación de defunción, certificado del Registro de Actos de Última Voluntad, libro de familia, al menos) y 2 testigos, en principio, que conozcan a la familia del fallecido. Si son parientes, no pueden tener interés directo en la declaración. Acude al notario para que te indique exactamente qué es lo que necesitas en este caso.

Gastos de estos trámites: en el mejor de los casos (declaración de herederos ante notario y sucesión sin complicaciones) los gastos son más de 3 veces lo que cuesta hacer testamento. Como ves conviene otorgar testamento. De esta forma conseguirás que tus bienes pasen a quien quieres y facilitarás mucho las cosas a tus herederos el día de mañana.

Aceptar o renunciar a una herencia:
Cuando una persona fallece, sus herederos –sean quienes sean, vengan determinados por el testamento que haya otorgado aquél o por disposición legal- han de decidir si aceptan su herencia o la rechazan (es lo que se llama repudiación). La aceptación puede ser expresa o tácita. Es tácita si el heredero realiza actos o negocios que no tendría derecho a hacer si no hubiera aceptado la herencia, por ejemplo, firmar un contrato de arrendamiento de un piso que era del fallecido. Es expresa, la más habitual, si lo hace “expresamente” ante notario.

La renuncia sin embargo nunca es tácita, ha de ser expresa y en documento público (ante notario) o auténtico. Ambas, aceptación y repudiación, son irrevocables, una vez que se otorgan ya no se puede cambiar de opinión. Se es heredero o se deja de serlo con todas las consecuencias y para siempre.

La herencia se puede aceptar de dos maneras distintas: pura y simplemente, o a beneficio de inventario.

Por la primera el heredero se compromete a pagar todas las deudas y compromisos del fallecido, respondiendo no solamente con el patrimonio de éste, sino también con el suyo y sin limitación.

Con la aceptación a beneficio de inventario, el heredero solamente responde de las deudas con lo que herede y nunca con sus propios bienes.

Tras aceptar la herencia hay que pagar el impuesto de sucesiones, que varía mucho entre unas autonomías y otras. La base imponible de este impuesto está integrada por el valor de los bienes heredados (activo) menos las cargas o deudas deducibles (pasivo). De modo que se paga el impuesto sólo por el valor neto del patrimonio heredado (deducidas por tanto las deudas del fallecido). El heredero que ha aceptado la herencia puede pagar el impuesto antes o después de haber pagado las deudas de su causante (hay un plazo de seis meses desde el fallecimiento para liquidar el impuesto), pero en todo caso, sólo tributará sobre la base del neto.

Partición de la herencia
- Por qué y cuándo hay que hacer la partición de la herencia. Cuando fallece una persona, sus bienes, y si las tiene, sus deudas, pasan a los herederos que señale su último testamento o en defecto de éste, la ley. Pero hay que hacer una serie de trámites para saber quiénes son los herederos, y para que los bienes de la herencia a nombre del fallecido pasen a nombre de los herederos. Hasta que esto no se haga no se puede vender en escritura ninguno de los bienes del fallecido, ni normalmente se podrá sacar el dinero que haya en los bancos a nombre del fallecido.
- Pasos previos a seguir. El certificado de defunción: se consigue en el Registro Civil de la localidad donde se produjo el fallecimiento (aunque sea distinto del domicilio habitual del fallecido). El Registro Civil se suele llevar en los juzgados de cada localidad o en el Ayuntamiento (Juzgado de Paz). Suele agilizar la búsqueda el presentar el Libro de Familia, y conviene pedir tres ejemplares para los distintos trámites.
-El certificado del Registro de Actos de Última Voluntad: para ver si una persona ha hecho testamento, y si lo ha hecho, para conocer dónde y cuándo hizo el último. Para conseguir este documento hace falta aportar el certificado de defunción y presentar o mandar al Ministerio de Justicia el impreso. También se puede pedir de forma telemática a través del despacho del notario.
- Si hay testamento: Si del certificado anterior resulta que hay testamento, hay que pedir una copia autorizada en el despacho del notario donde se hizo (la copia que se entrega al testador normalmente no es suficiente), o a través de otro notario. ◾¿Quién puede pedir copia del testamento?: sólo las personas que según el mismo tengan algún derecho en la herencia, los herederos forzosos, o los que tendrían derecho a la herencia si no hubiera testamento.
- ¿Cómo?: yendo personalmente con tu DNI al despacho del notario donde se hizo el testamento, o mediante otro notario. Este notario preparará todo, e incluso redactará la carta de petición.

- Si no hay testamento: Habrá que hacer la declaración de herederos por vía notarial. Una vez que se tiene la copia autorizada del testamento o la declaración de herederos, y se sabe quiénes tienen derechos en la herencia y qué derechos tienen, ya se puede hacer la partición.

Cómo hacer la partición y quiénes tienen que intervenir y firmar ante notario la escritura pública.

Supuesto normal:
- Si hay testamento: todos los herederos y legatarios, así como los que tienen derecho a legítima, se les adjudique algo o no en el testamento.
- Si no hay testamento: todos los que sean herederos según la declaración de herederos. En el reparto de la herencia no actúa el sistema de mayorías, sino el de unanimidad. Si uno de los interesados no está de acuerdo y no quiere firmar la escritura, no es posible formalizar una partición que podría llamarse ‘por mayoría de votos’, sino que hay acudir al juez, como veremos más adelante. 


Es frecuente que la familia esté dispersa y sea difícil reunir a todas estas personas. En este caso, tras ponerse de acuerdo sobre cómo se va a realizar la partición, se suele dar un poder notarial a otro de los herederos o a otra persona para que lo haga en su nombre.

Casos especiales: el contador-partidor:
El testador puede designar a una persona en el testamento que haga la partición. Esta persona es la encargada, dentro de la parte de la herencia que corresponde a cada heredero, de decir qué bienes se adjudican a cada cual. Su labor es muy útil, ya que si no hay acuerdo entre los herederos podrá ella realizar la partición.

También tu notario, si los herederos así lo piden, y tienen el 50% de la herencia, puede nombrar un contador-partidor.

Si el fallecido estaba casado en régimen de gananciales, hará además, con el cónyuge viudo, la liquidación de la sociedad conyugal (es decir, determinará qué bienes corresponden al viudo por su mitad en esta sociedad, y cuáles son la herencia del fallecido).

Es aconsejable de todas formas, para evitar reclamaciones, que el contador-partidor consiga el acuerdo unánime de todas las personas que antes veíamos que tienen que intervenir en la partición, y que, por tanto, a la escritura de partición acudan el contador-partidor y todos ellos, pero en ningún caso este acuerdo es imprescindible. El contador-partidor puede firmar él solo la escritura de partición, salvo que el fallecido estuviera casado y tuviera patrimonio ganancial, en cuyo caso el viudo o viuda habrá también de firmar, pero no los herederos. Tu notario puede nombrar un contador-partidor de entre unas listas que hay en los Colegios Notariales.

Cómo se hace la partición de la herencia:
- Actos previos: el reparto de los bienes gananciales y la colación de donaciones.
- El reparto de los bienes gananciales: si los cónyuges no están casados en régimen económico de separación de bienes, los bienes que se compraron durante el matrimonio son gananciales, es decir, de los dos. Al fallecer uno de ellos, hay que determinar qué bienes se queda en propiedad el viudo y cuáles quedarán para la herencia del fallecido. Esto se suele hacer al mismo tiempo que la partición y en la misma escritura de herencia, puesto que tienen que participar las mismas personas (el viudo y los herederos).
- La colación: cuando se han hecho donaciones por los padres a los hijos en vida, la ley entiende que se han hecho como anticipo de la herencia y que habrá que tenerlo en cuenta, para que esos hijos reciban de menos en la herencia el valor de lo que se les ha donado. Es decir, la ley considera que si un padre ha regalado algo a un hijo, no ha sido porque quiera mejorarle, sino porque ha querido darle parte de la herencia en vida, de manera que lo regalado al hijo deberá computarse para hacer los lotes entre todos ellos. Esto no obstante, la colación no se produce cuando el padre o madre dispusieron lo contrario al hacer la donación.

Una vez hecho lo anterior, se sabe qué es lo que hay en la herencia y lo que se tiene que repartir entre los herederos según la parte que tiene cada uno. Los herederos tienen que estar todos de acuerdo sobre los lotes de bienes que le corresponden a cada cual. Si el testador determinó a quién iba a parar alguno o todos los bienes, hay que respetar su voluntad.

Aunque el cuaderno particional se puede hacer de forma privada, resulta más práctico y cómodo hacer todas las operaciones anteriores en una sola escritura de partición, consiguiendo así el asesoramiento del notario. Además, el cuaderno particional firmado privadamente se eleva más adelante a escritura pública.

Cuánto cuesta heredar: el impuesto de sucesiones:
Vamos a analizar el régimen general. En el País Vasco y Navarra existe un régimen fiscal mucho más favorable (heredar es mucho más barato) que en el resto de España. También en otras Comunidades la legislación autonómica ha ido estableciendo bonificaciones que en muchos casos implican la exención total. El criterio para la aplicación de este régimen es la residencia del que fallece habiendo residido durante un plazo determinado en ese territorio.

Quién paga: el impuesto lo paga cada uno de los que reciban algo en la herencia, sea por ser heredero, sea porque el fallecido le ha hecho un legado.

Cuánto se paga: la cuantía del impuesto depende de varios factores:
- El valor de los bienes que reciba: la escala es progresiva, es decir, el tanto por ciento que se paga es mayor cuanto mayor es el valor de lo heredado.
- El parentesco con el fallecido: cuanto más lejano es el parentesco, más elevado es el porcentaje que se paga. Además, en función del parentesco hay determinadas cantidades iniciales (que se revisan cada año) que no pagan nada. Es decir, que hay un mínimo exento que depende de la cercanía del parentesco.
- El patrimonio previo del que hereda: si el que hereda tiene un importante patrimonio previo -fijado en la ley del impuesto- también le sale más caro heredar.
- Hay por otra parte herencias que pagan menos impuestos, con ciertos condicionantes, como la del negocio familiar o la de la vivienda familiar si los herederos son el cónyuge y los hijos.

En qué plazo hay que pagarlo: hay que presentar la instancia para pagar el impuesto en el plazo máximo de 6 meses desde el fallecimiento. Si pasa ese plazo, Hacienda cobra el recargo correspondiente.

La escritura pública de partición vale para hacer la declaración del impuesto. Si no se hace la escritura, es una instancia privada la que hay que presentar. En el Impuesto de Sucesiones, en todas las Comunidades Autónomas no es obligatorio hacer una autoliquidación (aunque sí está permitida), es decir, basta que el interesado presente los datos, y Hacienda lo calcula y le comunica la cantidad que hay que pagar.

Las legitimas:
El testador no siempre es libre para dejar sus bienes como quiera. Existe la obligación legal de dejar algo -la legítima- a los descendientes, ascendientes y cónyuge, según los casos, denominados por ello herederos forzosos. Pero hay que tener en cuenta que las normas no son iguales para toda España. Existen determinados territorios que tienen unos derechos especiales, históricos, llamados ‘Derechos Forales o Especiales’, que regulan de modo diferente todo lo relativo al testamento y a las herencias. Son básicamente, Galicia, Cataluña, Aragón, Navarra, parte del País Vasco, y Baleares. Aquí vamos a explicar la ley para el resto de España, regida por el llamado ‘Derecho Común’.

Quiénes son los herederos forzosos y cuánto hay que dejarles:
- Los hijos y descendientes: dos tercios de la herencia. Un tercio de la herencia hay que dejárselo por partes iguales a los hijos, y otro tercio (el llamado de mejora) a los hijos y nietos, pero este tercio se puede distribuir libremente entre ellos o dejárselo a uno solo de los descendientes.
- Padres y ascendientes: si no se tienen hijos ni descendientes, hay que dejar un tercio de la herencia a los ascendientes que sobrevivan si concurren con el viudo, y la mitad de la herencia en otro caso. Si hay descendientes, los padres no tienen ningún derecho.
- Viudo o viuda: si el testador tiene hijos o descendientes, tiene que dejarle un tercio de la herencia en usufructo. Si concurre con ascendientes sólo, tiene derecho al usufructo de la mitad de la herencia. Si no hay ni descendientes ni ascendientes, tiene derecho al usufructo de dos tercios de la herencia.

Esto es totalmente obligatorio para el testador. Sólo se puede privar a estas personas de sus derechos en casos de desheredación o indignidad, regulados en el Código Civil y muy poco frecuentes en la práctica. Pero fuera de estos límites se puede dejar la herencia como se quiera.

Las legítimas en los derechos forales.

ARAGÓN:
La legítima aragonesa de los descendientes no es individual, sino colectiva: la mitad de la herencia debe recaer en hijos o descendientes, pero el testador puede atribuirla igual o desigualmente entre todos, algunos de ellos e incluso uno solo.

No hay derecho a una legítima individual. El testador puede distribuir como quiera, igual o desigualmente, entre sus descendientes, e incluso dejarlo todo a uno de ellos.

BALEARES:

MALLORCA Y MENORCA:
En Mallorca y Menorca son legitimarios los hijos y descendientes por naturaleza, matrimoniales y no matrimoniales, y adoptivos, siendo su cuantía la tercera parte de la herencia si son 4 o menos y la mitad si exceden de este número.

El derecho a la legítima se pierde en el Derecho particular de Mallorca por el pacto sucesorio conocido por ‘definición’, que implica renuncia a la legítima por parte de un descendiente en contemplación de alguna donación, atribución o compensación que de sus ascendientes de vecindad mallorquina recibe o hubiere recibido con anterioridad.

También son legitimarios los padres, por naturaleza o adopción, correspondiéndoles la cuarta parte de la herencia –por mitad o íntegramente para uno si el otro ha muerto-. La legítima del cónyuge viudo es el usufructo de la mitad de la herencia, si concurre con descendientes; de dos tercios, si concurre con padres; y en los demás supuestos el usufructo universal.

IBIZA Y FORMENTERA:
En Ibiza y Formentera el legitimario tiene derecho a una parte de valor, que puede ser concretado en bienes o en dinero, asegurado con la afección real a su pago de todos los bienes de la herencia.

Legitimarios: sólo son legitimarios los hijos y descendientes y, a falta de ellos, los padres, sea por naturaleza o por adopción.

Cuantía: la cuantía de la legítima de los hijos es la misma que en Mallorca. La de los padres se equipara a la del Código Civil.

Cabe la renuncia mediante el ‘finiquito’ de legítima, análoga a la ‘definición’ mallorquina.

CATALUÑA:
Legitimarios: son legitimarios los hijos y descendientes y, en su defecto, el padre y la madre o el que de ellos sobreviva.

Cuantía: la cuantía de la legítima es la cuarta parte del valor líquido de la herencia, incluidas las donaciones realizadas en vida. Para determinar la legítima individual entre varios legitimarios hay que sumar al que sea heredero, al legitimario que haya renunciado, al que haya sido desheredado justamente y al declarado indigno de suceder al causante.

Pago: la legítima podrá pagarse, a voluntad del heredero, en bienes de la herencia, valorados a este efecto al tiempo de hacerse la adjudicación, o en dinero, aunque no lo haya en la herencia.

GALICIA:
Legitimarios: son legitimarios los hijos y descendientes de hijos premuertos, justamente desheredados o indignos y el cónyuge viudo no separado legalmente o de hecho.

Cuantía: constituye la legítima de los descendientes la cuarta parte del valor del haber hereditario líquido que se dividirá entre los hijos o sus linajes.

Pago: si el testador no hubiera asignado la legítima en bienes determinados, los herederos, de común acuerdo, podrán optar entre pagarla en bienes hereditarios o en metálico, aunque sea extra hereditario. A falta de acuerdo entre los herederos, el pago de la legítima se hará en bienes hereditarios. El legitimario no tiene acción real para reclamar su legítima y será considerado, a todos los efectos, como un acreedor.

En cuanto a la legítima del cónyuge viudo, le corresponde el usufructo vitalicio de una cuarta parte del haber hereditario si concurre con descendientes; en los demás casos, el usufructo vitalicio de la mitad.

Los derechos reconocidos a los cónyuges han quedado extendidos a las relaciones maritales con vocación de permanencia que reúnan determinados requisitos por la Ley 10/2007.

NAVARRA:
En Navarra existe una libertad casi absoluta de testar. Los navarros pueden disponer libremente de sus bienes, sin más restricción que la de atribuir a los hijos, y en su defecto a sus descendientes, una legítima foral, de carácter simbólico, de 5 sueldos ‘febles’ o ‘carlines’ por los bienes muebles y una ‘robada de tierra’ en los montes comunes por los inmuebles. Esta legítima no tiene contenido patrimonial exigible ni atribuye la cualidad de heredero, y el instituido en ella no responderá en ningún caso de las deudas hereditarias ni podrá ejercitar las acciones propias del heredero. La institución en la legítima foral podrá hacerse para todos los legitimarios en forma colectiva.

No será necesaria la institución en la legítima foral cuando el disponente hubiera dotado a los legitimarios, les hubiese atribuido cualquier liberalidad a título mortis causa, o los hubiere desheredado por justa causa, o ellos hubieran renunciado a la herencia de aquél o hubiesen premuerto sin dejar descendencia con derecho a legitima.

El cónyuge viudo tiene el usufructo de fidelidad sobre todos los bienes y derechos que al premuerto pertenecían en el momento del fallecimiento. Es válida la renuncia anticipada del usufructo de fidelidad otorgada en escritura pública, antes o después del matrimonio. En testamento o contrato sucesorio, un cónyuge podrá privar del usufructo de fidelidad al otro, si éste hubiere abandonado del hogar familiar, por infidelidad conyugal, incumplimiento grave o reiterado de los deberes conyugales o familiares o por haber atentado contra la vida del otro, aunque no haya separación.

PAÍS VASCO:
La Ley 2/2015 de 25 de junio, que entró en vigor el 3 de octubre, estableció las siguientes novedades, entre otras: Se unifica el régimen sucesorio creando la vecindad civil vasca, común a los tres territorios históricos de Araba, Bizkaia y Gipuzkoa. Solo son legitimarlos los descendientes y el cónyuge viudo o pareja de hecho, no los ascendientes. La legítima de hijos y descendientes queda reducida a un tercio del caudal hereditario, y pasa a ser colectiva. El testador puede repartir como crea oportuno, pudiendo disponer de la legítima a favor de sus nietos o descendientes posteriores, aunque vivan los padres o ascendientes de aquellos (apartamiento). La preterición, sea o no intencional, de un descendiente heredero forzoso, equivale a su apartamiento.

El cónyuge viudo o pareja de hecho tiene una legítima del usufructo de la mitad de la herencia, concurriendo con descendientes, y de dos tercios si concurre con ascendientes. Tiene, además, un derecho de habitación sobre la vivienda habitual común. Finalmente, cabe delegar en el cónyuge o pareja de hecho la facultad de repartir los bienes del testador entre sus legitimarlos como tenga por conveniente, mediante el poder testatorio. Es conveniente consultar con el notario la actualización de los testamentos otorgados con anterioridad.
La Ley 2/2015 de 25 de junio, que entró en vigor el 3 de octubre, estableció las siguientes novedades, entre otras: Se unifica el régimen sucesorio creando la vecindad civil vasca, común a los tres territorios históricos de Araba, Bizkaia y Gipuzkoa. Solo son legitimarlos los descendientes y el cónyuge viudo o pareja de hecho, no los ascendientes. La legítima de hijos y descendientes queda reducida a un tercio del caudal hereditario, y pasa a ser colectiva. El testador puede repartir como crea oportuno, pudiendo disponer de la legítima a favor de sus nietos o descendientes posteriores, aunque vivan los padres o ascendientes de aquellos (apartamiento). La preterición, sea o no intencional, de un descendiente heredero forzoso, equivale a su apartamiento.

El cónyuge viudo o pareja de hecho tiene una legítima del usufructo de la mitad de la herencia, concurriendo con descendientes, y de dos tercios si concurre con ascendientes. Tiene, además, un derecho de habitación sobre la vivienda habitual común. Finalmente, cabe delegar en el cónyuge o pareja de hecho la facultad de repartir los bienes del testador entre sus legitimarlos como tenga por conveniente, mediante el poder testatorio. Es conveniente consultar con el notario la actualización de los testamentos otorgados con anterioridad.

CAPITULACIONES MATRIMONIALES
¿Qué son las capitulaciones matrimoniales?:
Son el contrato que se puede hacer, antes o después del matrimonio, para fijar las normas que deben regir el aspecto económico del matrimonio respetando las leyes que existen. Para su validez, deben de hacerse en escritura pública, con el asesoramiento imparcial del notario que deberá indicar la manera más idónea para reflejar la voluntad de los esposos y también cuáles son los límites que marca la ley.

¿Deben inscribirse las capitulaciones?:
Las capitulaciones deben inscribirse en el Registro Civil, junto a la toma de razón del matrimonio celebrado, para que puedan tener eficacia frente a terceras personas.

Un ejemplo de la limitación de responsabilidad al pedir un crédito: si la persona que lo pide está casada en régimen de gananciales los bienes comunes podrán responder de la deuda. En cambio si el solicitante está casado en régimen de separación de bienes sólo podrá cobrarse al esposo deudor de sus bienes particulares y nunca de los de su cónyuge.

¿Cómo son las capitulaciones más frecuentes?:
Aunque las capitulaciones puedan recoger toda clase de estipulaciones por razón de matrimonio y en ellas puedan intervenir además de los cónyuges los padres u otras personas, lo más frecuente es que se limiten a fijar el régimen económico matrimonial.

Los novios o esposos pueden optar por elegir uno de los regímenes que regula el Código Civil, o configurar a la carta su régimen matrimonial, sin más limitación que la de asegurar la igualdad de derechos entre sí.

- El Derecho común establece que el régimen de gananciales se aplicará no sólo si se ha pactado en el contrato, sino también en el caso de contraer matrimonio sin otorgar capitulaciones. Con este sistema se hacen comunes las ganancias que obtengan ambos esposos, ya sea mediante una contraprestación o como fruto de su trabajo, con la excepción de los privativos, que pertenecen exclusivamente a cada uno de los cónyuges y son los que se poseen de soltero, las herencias o las donaciones.
- El régimen de separación de bienes se basa en una absoluta independencia de los esposos en el plano económico, si bien a la hora de disponer de la vivienda familiar se necesita contar con el otro cónyuge. Para establecer el régimen de separación de bienes en el Derecho común habrá que otorgar necesariamente capitulaciones, aunque en Cataluña, por ejemplo, a falta de pacto, éste es el sistema económico por el que se va a regir el matrimonio.
- El régimen de participación sólo se aplica cuando lo acuerdan los esposos mediante de un contrato. Funciona como un régimen de separación; pero al disolverse cada cónyuge comparte con el otro los incrementos o disminuciones de su patrimonio.

¿Cuándo se pueden hacer las capitulaciones?:
Pueden hacerse antes o después de casados y cuantas veces se desee.
- Antes de casados: Si se hacen antes, el régimen económico que se acuerde entrará en vigor sólo a partir de la celebración del matrimonio, que debe celebrarse antes de un año.
- Una vez casados: Los efectos empezarán en el momento en que se inscriban en el Registro Civil las capitulaciones, pero en el tiempo que va desde la celebración del matrimonio hasta que se hagan las capitulaciones habrá existido un régimen supletorio legal (en general, el de gananciales) que habrá que proceder a liquidar.

Diferencias entre el Derecho común y el Derecho foral:
En España existe un Derecho común, que se aplica en la mayor parte del territorio nacional, y Derechos forales o especiales de determinadas regiones. Las zonas donde se aplican estas normas matrimoniales especiales son: Aragón, Baleares, Cataluña, Navarra, Valencia y parte de la provincia de Vizcaya.

En Cataluña y Baleares se establece que a falta de pacto, se aplique el régimen de separación de bienes y en Vizcaya a falta de pacto, el de comunicación foral, en cuya virtud se harán comunes los bienes que cada uno de ellos tuviera antes y durante el matrimonio, incluidos los que se hubiesen heredado o los regalados, si bien, vigente el matrimonio, sólo existe una 'comunicación en potencia' que no se consolida hasta la disolución del matrimonio.

BODAS, SEPARACIONES Y DIVORCIOS ANTE NOTARIO
Actualmente puede contraerse matrimonio ante notario. Los cónyuges también pueden divorciarse de mutuo acuerdo (o separarse) acudiendo al notario a otorgar una escritura pública, siempre que no tengan hijos menores de edad o con la capacidad modificada judicialmente.

PODERES NOTARIALES
Un poder es un documento público autorizado por un notario que permite a una persona o empresa designar a otra como su representante para que actúe en su nombre en determinados actos jurídicos, de modo que el representante deberá acreditar su cualidad de apoderado mediante la exhibición de la copia autorizada del poder.

El poderdante es, en principio, libre para revocar el poder en cualquier momento, solicitando al representante la devolución de la copia autorizada del poder. Si este se negare, será conveniente otorgar una escritura de revocación del poder, y notificar la revocación al representante mediante un notario, que no tiene porqué coincidir con aquel ante quien se otorgó inicialmente el poder.

La firma electrónica reconocida entre notarios permite remitir telemáticamente y de manera inmediata copias autorizadas de poderes entre diferentes notarías sin que sea necesaria la remisión de la copia autorizada en papel, ahorrando así un tiempo valioso en el otorgamiento de la escritura en la que intervendrá el apoderado.

Los poderes notariales españoles tienen reconocimiento internacional. La denominada Apostilla de la Haya permite que se reconozca la eficacia jurídica de un poder entre países firmantes del Convenio de la Haya (en la actualidad, muy pocos países no se han adherido a este tratado). La apostilla consiste en una anotación sobre el documento público notarial que certifica la autenticidad de los documentos públicos expedidos en otro país.

Clases de poderes:
Existen diferentes tipos de poderes, lo que exige una redacción y tratamiento personalizado de cada uno. Consulte a su notario para que pueda asesorarle sobre cuál es el más adecuado a sus intereses.

En algunos casos se pretende delegar el mayor número de facultades al representante incluyendo en el poder una amplísima gama de actos que éste podrá realizar en nombre del poderdante, hablándose en estos casos del llamado poder general. Pero en realidad existen tantas posibilidades de configuración de un poder como actos o negocios admiten la figura de la representación. Así, cabe señalar el poder para pleitos (que faculta a un procurador para personarse en un juicio en nombre de alguien), el poder para contraer matrimonio (si los cónyuges residen en lugares diferentes), y en general cualquier otro referido a los actos que permiten el juego de la representación. Téngase en cuenta que existen determinado actos o negocios jurídicos para los que no se permite la representación, como por ejemplo, la posibilidad de otorgar testamento que, salvo en algunas legislaciones autonómicas, se considera como un acto personalísimo.

COMPRAVENTAS Y OBRAS NUEVAS
La compra de una vivienda es la inversión más importante que la mayoría de los ciudadanos realizará, por lo que aconsejamos a quien esté pensando en comprar una casa que acuda al notario antes de hacer ningún trámite. El notario asesorará sobre todos los pasos que hay que dar para adquirir una vivienda con las máximas garantías.

El sistema español actual, basado en una estrecha colaboración entre el Notario y el Registro de la Propiedad, brinda la máxima seguridad jurídica. Se debe pedir asesoramiento antes de la firma de cualquier documento o recibo, e incluso antes de la entrega de cualquier dinero, aunque sea en forma de señal.

Compraventa de vivienda:
Trámites previos de la compraventa: el documento privado: en la compraventa de una vivienda es frecuente que, con carácter previo a la escritura pública, se firme un contrato privado entre vendedor y comprador, llamado precontrato, conocido vulgarmente como arras (Ver punto 4. Precio y arras). Este contrato no es obligatorio, aunque siempre se realiza cuando vende un promotor, y entre particulares es también muy utilizado, sobre todo en las grandes ciudades, al objeto de asegurar la operación.

La Ley considera el documento privado como un modo perfectamente válido de formalizar un negocio, lo que significa que si se firma un documento de esta clase se estará obligado legalmente a cumplir todo su contenido, siempre que no sea contrario a la Ley. Por tanto no se podrá eximir de cumplimiento alegando que ya no conviene lo que se pactó en su momento, o que se desconocía lo que se firmaba y sin perjuicio de las arras penitenciales (ver punto 4. Precio y arras).

De ahí la importancia de asesorarse convenientemente antes de firmar un documento de esta naturaleza. El notario no interviene en la formalización de los mismos, pero puede informar de su contenido y resolver todas aquellas dudas que surjan, y todo ello con carácter gratuito.

Un consejo que dará cualquier notario es que no se firme nada que no se entienda suficientemente, o de lo que no se esté plenamente convencido.


PRÉSTAMOS E HIPOTECAS
La mayoría de las personas que deciden comprar una casa tienen que solicitar un préstamo hipotecario a una entidad financiera para poder hacer frente al pago de la misma. Por ello, lo primero que uno debe hacer es informarse bien de las ofertas existentes y de las obligaciones que se van a contraer.

Hay dos elementos diferentes y complementarios:
- Un contrato principal de préstamo, por el que una persona o entidad (el acreedor, en general un banco o caja de ahorros), presta una cantidad de dinero a otra (el deudor).
- La hipoteca, que es la garantía que el deudor, u otro por él, proporciona a quien le presta el dinero. Consiste en que un inmueble (o varios) se ofrece y fija como garantía de que se va a devolver el préstamo, de manera que si este no se devuelve en los plazos pactados, la entidad financiera podría, con unos procedimientos abreviados, vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe, quedando el sobrante para pagar a otros acreedores o, en su defecto, para el deudor.

Al tener la entidad financiera una garantía especialmente eficaz, como es la del inmueble hipotecado, puede otorgar el préstamo con un plazo más largo y un interés más ventajoso que en los créditos personales.

El inmueble, salvo que se procediera a la venta en caso de impago, sigue siendo propiedad del deudor, que puede venderlo, alquilarlo o volverlo a hipotecar.

Esta no es la única forma de garantía posible. Con frecuencia, la entidad financiera exige que a la hipoteca se añada una fianza, que consiste en que una o varias personas respaldan al deudor, obligándose a pagar si este no lo hace.

Responsabilidad universal: no hay que olvidar que el deudor del préstamo responde con todos sus bienes, presentes y futuros, del pago del préstamo hipotecario. Si la venta del inmueble hipotecado no llegara a cubrir la deuda, la entidad que concedió el crédito exigirá que el deudor responda con cualquier otro bien que tenga o que, en el futuro, pudiera tener.

Responsabilidad limitada al inmueble hipotecado: no obstante, hoy en día hay entidades, pocas, que conceden préstamos hipotecarios en los que la responsabilidad del deudor se limita única y exclusivamente al inmueble hipotecado, quedando liberados, en caso de impago del préstamo, todos los demás bienes que el deudor tenga o pudiera tener en el futuro.

Aunque se puede aplicar a cualquier préstamo con hipoteca. Son consejos generales. Conviene, ante cualquier duda, acudir a un notario, ya que este va a intervenir en toda hipoteca y es la persona que puede dar un asesoramiento independiente, imparcial y gratuito sobre cualquier aspecto del préstamo hipotecario.

Qué cantidad pedir: hay que tener en cuenta solo los costes de la compraventa de la vivienda y la tasación, ya que la entidad financiera paga por ley el impuesto, la factura del registro, la factura del notario y la factura de gestión, es decir, que el préstamo hipotecario solo le debe comportar los gastos de tasación.

Por otra parte, se debe tener en cuenta que las entidades de crédito no pueden dar de préstamo más del 60% del valor de tasación del bien hipotecado, salvo para la financiación de la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda, en las que podrá alcanzar el 80% de aquel valor.

Obtener información de varias entidades de crédito: dada la importancia de la operación, no deberías acudir sólo a tu banco o caja de toda la vida. Es recomendable comparar distintas ofertas.


EMPRESAS Y SOCIEDADES
La Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, nació con la vocación declarada de fomentar el crecimiento y la reactivación económica como forma de superar la crisis. Para ello introdujo una serie de medidas para facilitar el emprendimiento de actividades empresariales y profesionales, por la vía, en lo que aquí interesa, de limitar la responsabilidad patrimonial derivada del ejercicio de la actividad y agilizar la tramitación.

La ley fue objeto de desarrollo en el Real Decreto 421/2015, de 29 de mayo, por el que se regulan los modelos de estatutos-tipo y de escritura pública estandarizados de las sociedades de responsabilidad limitada, y Orden JUS/1840/2015, de 9 de septiembre. Vamos a destacar novedades más significativas en las que puede ayudarte el notario.

Para ello hay que diferenciar entre el empresario individual “emprendedor”, y las formas societarias.

El emprendedor individual de responsabilidad limitada:
Su regulación es una novedad de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, dirigida a fomentar la actividad emprendedora creando un marco que evite parcialmente que el emprendedor persona física responda de las resultas de su actividad con todos sus bienes (responsabilidad patrimonial universal, que es la regla general).



ACTAS NOTARIALES
El objeto del acta notarial son, por tanto, los hechos, a diferencia de otros documentos notariales, como las escrituras públicas y las pólizas, en las que se recogen contratos. “Las actas notariales tienen como contenido la constatación de hechos o la percepción que de los mismos tenga el notario, siempre que por su índole no puedan calificarse de actos y contratos, así como sus juicios y calificaciones” (artículo 144 del Reglamento Notarial).

Ello significa que el notario en las actas se limita a dar fe de hechos que percibe por sus sentidos, aunque también de otros que no se perciben directamente por los sentidos pero que el notario puede considerar acreditados previas las pruebas pertinentes, como en las actas de notoriedad. Pero, en todo caso, las actas no pueden recoger contratos, propios de escrituras y pólizas, en las que la intervención notarial es mucho más amplia.

El valor de un acta notarial reside en que prueba de manera incontestable el hecho que constituye su objeto, sin que sea discutible ni siquiera en sede judicial, salvo querella de falsedad. Su utilidad es grande pues permite al ciudadano pre-constituir pruebas de hechos que probablemente habrán de ser alegados posteriormente en el ámbito judicial, administrativo o privado, cuando quizá esos hechos ya no puedan reiterarse o probarse por haber desaparecido sus efectos, ya se trate de manifestaciones, notificaciones, existencia de objetos, documentos –incluso electrónicos- o personas.

El acta, como documento público que es, queda custodiada en el protocolo del notario que lo autorizó, y de ella pueden pedir copias no sólo el que la instó, sino también cualquier persona que pueda tener interés legítimo en conocer su contenido y, por supuesto, la autoridad judicial cuando de alguna manera incidan en materia penal.


MEDIACIÓN ANTE NOTARIO

Mediación: resolución de conflictos con la ayuda del notario. La necesidad de aliviar la carga de trabajo de los juzgados y tribunales y de encontrar vías más adecuadas para resolver los conflictos entre particulares y empresas ha impulsado la creación de vías alternativas de resolución de conflictos. Dos de esas vías, la mediación y el arbitraje, son grandes desconocidas en España. Los notarios, funcionarios públicos del Estado y expertos en Derecho, pueden asesorarle siempre sobre ello e incluso en ocasiones ejercer como árbitros o mediadores, y ayudarle así a resolver cualquier conflicto que mantenga con otra parte sin tener que ir a juicio.

¿Qué es la mediación?:
La mediación es un procedimiento extraprocesal de resolución de conflictos o desavenenciasde manera privada y pacífica dirigido por un mediador que fomenta un mejor diálogo entre las partes. El mediador no tiene autoridad para imponer un acuerdo, sino que les ayudará a llegar a una solución satisfactoria sin tener que acudir a los tribunales de Justicia, bajo la más absoluta confidencialidad garantizada por la ley.
- Es amplia: Tiene su aplicación en todo tipo de controversias entre particulares y empresas sobre las que cabe alcanzar un acuerdo.
- Es eficaz: Los buenos mediadores consiguen más de un 70% de acuerdos.
- Es rápida: reduce tiempos. De ocho años de media en la vía judicial a unas pocas semanas.
- Es económica: disminuye los costes del proceso.
- Es flexible: permite llegar a soluciones creativas y amistosas.

Inicio de la mediación:
Al tratarse de un proceso voluntario, para que la mediación se inicie, requiere que ambas partes se pongan de acuerdo en optar por esta vía.

También puede iniciarse unilateralmente, pero una de las partes deberá invitar a la otra formalmente mediante:
- Un centro de mediación
- Un notario mediador

Designación de la mediación:
El notario ha de estar formado adecuadamente como mediador para desempeñar esta función. Esta formación tiene que poder acreditarse.

El mediador puede ser elegido por las partes de mutuo acuerdo. También puede ser designado por el centro de mediación seleccionado por las partes si estas no ejercen su derecho de designarlo ellas mismas.

Más información:

Capitulaciones matrimoniales

¿Qué son las capitulaciones matrimoniales?
Son el contrato que se puede hacer, antes o después del matrimonio, para fijar las normas que deben regir el aspecto económico del matrimonio respetando las leyes que existen. Para su validez, deben de hacerse en escritura pública, con el asesoramiento imparcial del notario que deberá indicar la manera más idónea para reflejar la voluntad de los esposos y también cuáles son los límites que marca la ley.

¿Deben inscribirse las capitulaciones?
Las capitulaciones deben inscribirse en el Registro Civil, junto a la toma de razón del matrimonio celebrado, para que puedan tener eficacia frente a terceras personas.

Un ejemplo de la limitación de responsabilidad al pedir un crédito: si la persona que lo pide está casada en régimen de gananciales los bienes comunes podrán responder de la deuda. En cambio si el solicitante está casado en régimen de separación de bienes sólo podrá cobrarse al esposo deudor de sus bienes particulares y nunca de los de su cónyuge.

¿Cómo son las capitulaciones más frecuentes?
Aunque las capitulaciones puedan recoger toda clase de estipulaciones por razón de matrimonio y en ellas puedan intervenir además de los cónyuges los padres u otras personas, lo más frecuente es que se limiten a fijar el régimen económico matrimonial.

Los novios o esposos pueden optar por elegir uno de los regímenes que regula el Código Civil, o configurar a la carta su régimen matrimonial, sin más limitación que la de asegurar la igualdad de derechos entre sí.

• El Derecho común establece que el régimen de gananciales se aplicará no sólo si se ha pactado en el contrato, sino también en el caso de contraer matrimonio sin otorgar capitulaciones. Con este sistema se hacen comunes las ganancias que obtengan ambos esposos, ya sea mediante una contraprestación o como fruto de su trabajo, con la excepción de los privativos, que pertenecen exclusivamente a cada uno de los cónyuges y son los que se poseen de soltero, las herencias o las donaciones.

• El régimen de separación de bienes se basa en una absoluta independencia de los esposos en el plano económico, si bien a la hora de disponer de la vivienda familiar se necesita contar con el otro cónyuge. Para establecer el régimen de separación de bienes en el Derecho común habrá que otorgar necesariamente capitulaciones, aunque en Cataluña, por ejemplo, a falta de pacto, éste es el sistema económico por el que se va a regir el matrimonio.

• El régimen de participación sólo se aplica cuando lo acuerdan los esposos mediante de un contrato. Funciona como un régimen de separación; pero al disolverse cada cónyuge comparte con el otro los incrementos o disminuciones de su patrimonio.

¿Cuándo se pueden hacer las capitulaciones?
Pueden hacerse antes o después de casados y cuantas veces se desee.
• Antes de casados: Si se hacen antes, el régimen económico que se acuerde entrará en vigor sólo a partir de la celebración del matrimonio, que debe celebrarse antes de un año.
• Una vez casados: Los efectos empezarán en el momento en que se inscriban en el Registro Civil las capitulaciones, pero en el tiempo que va desde la celebración del matrimonio hasta que se hagan las capitulaciones habrá existido un régimen supletorio legal (en general, el de gananciales) que habrá que proceder a liquidar.

Diferencias entre el derecho común y el derecho foral:
En España existe un derecho común, que se aplica en la mayor parte del territorio nacional, y derechos forales o especiales de determinadas regiones. Las zonas donde se aplican estas normas matrimoniales especiales son: Aragón, Baleares, Cataluña, Navarra, Valencia y parte de la provincia de Vizcaya.

En Cataluña y Baleares se establece que a falta de pacto, se aplique el régimen de separación de bienes y en Vizcaya a falta de pacto, el de comunicación foral, en cuya virtud se harán comunes los bienes que cada uno de ellos tuviera antes y durante el matrimonio, incluidos los que se hubiesen heredado o los regalados, si bien, vigente el matrimonio, sólo existe una 'comunicación en potencia' que no se consolida hasta la disolución del matrimonio

MATRIMONIO, SEPARACIÓN Y DIVORCIO ANTE NOTARIO.

Actualmente puede contraerse matrimonio ante notario. Los cónyuges también pueden divorciarse de mutuo acuerdo (o separarse) acudiendo al notario a otorgar una escritura pública, siempre que no tengan hijos menores de edad o con la capacidad modificada judicialmente.

COMPRAVENTAS Y OBRAS NUEVAS

La compra de una vivienda es la inversión más importante que la mayoría de los ciudadanos realizará, por lo que aconsejamos a quien esté pensando en comprar una casa que acuda al notario antes de hacer ningún trámite. El notario asesorará sobre todos los pasos que hay que dar para adquirir una vivienda con las máximas garantías.

El sistema español actual, basado en una estrecha colaboración entre el Notario y el Registro de la Propiedad, brinda la máxima seguridad jurídica. Se debe pedir asesoramiento antes de la firma de cualquier documento o recibo, e incluso antes de la entrega de cualquier dinero, aunque sea en forma de señal.

Compraventa de vivienda

Trámites previos de la compraventa: el documento privado:
En la compraventa de una vivienda es frecuente que, con carácter previo a la escritura pública, se firme un contrato privado entre vendedor y comprador, llamado precontrato, conocido vulgarmente como arras (Ver punto 4. Precio y arras). Este contrato no es obligatorio, aunque siempre se realiza cuando vende un promotor, y entre particulares es también muy utilizado, sobre todo en las grandes ciudades, al objeto de asegurar la operación.

La Ley considera el documento privado como un modo perfectamente válido de formalizar un negocio, lo que significa que si se firma un documento de esta clase se estará obligado legalmente a cumplir todo su contenido, siempre que no sea contrario a la Ley. Por tanto no se podrá eximir de cumplimiento alegando que ya no conviene lo que se pactó en su momento, o que se desconocía lo que se firmaba y sin perjuicio de las arras penitenciales (ver punto 4. Precio y arras).

De ahí la importancia de asesorarse convenientemente antes de firmar un documento de esta naturaleza. El notario no interviene en la formalización de los mismos, pero puede informar de su contenido y resolver todas aquellas dudas que surjan, y todo ello con carácter gratuito.

Un consejo que dará cualquier notario es que no se firme nada que no se entienda suficientemente, o de lo que no se esté plenamente convencido.

Estas son algunas cuestiones que hay que tener en cuenta:

1. Quién firma por la parte vendedora: cuando vende un promotor normalmente suele firmar el administrador o el apoderado de la sociedad y, en su defecto, el mismo promotor. Si es un negocio entre particulares, el documento ha de ser firmado por todos los propietarios, bien personalmente, bien representados por personas convenientemente apoderadas.

Si una vivienda es ganancial, habrán de firmarlo el marido y la mujer; también habrán de hacerlo si la vivienda es privativa de uno de ellos (no es ganancial), siempre que sea el domicilio conyugal efectivo del matrimonio vendedor.

Si el vendedor ha dado un poder notarial a otra persona para que firme ese documento, el apoderado deberá presentar la copia autorizada notarial, no una mera fotocopia, y el poder deberá facultarle para la venta. Por ello es conveniente comprobar, leyendo la escritura del poder, que el apoderado está autorizado para formalizar la compraventa.

Si son los herederos del titular fallecido los que pretenden vender la vivienda, es conveniente asegurarse de que tienen la documentación en regla y que son los únicos con derechos sobre la misma. Es importante acudir al notario si no se está seguro o se tienen dudas, sobre todo si quien vende no es un heredero forzoso ya que la fe pública registral se suspende por dos años desde la fecha de la muerte del causante, por el art. 28 de la Ley Hipotecaria.

2. Estado de cargas de la vivienda: es muy importante comprobar si la vivienda está o no libre de cargas, si tiene hipoteca, o si pesan embargos. Para ello, se debe solicitar al Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple informativa.

Con frecuencia existirá una hipoteca, en la que el comprador tendrá que valorar si se subroga o no. Es decir, aceptarla y convertirse en deudor de la parte que quede por pagar, frente al banco o caja que la haya concedido o contratar su propio préstamo hipotecario. Dado que el comprador asume todos los pactos de la hipoteca previa, es muy conveniente informarse de estos, en especial del tipo de interés, si hay un mínimo y un máximo, del plazo de amortización y de las comisiones pactadas, además, naturalmente, de la cantidad que queda por pagar. Lo más sencillo será acudir a la entidad financiera para asesorarse. Para más información, se puede consultar el apartado Préstamos hipotecarios.

3. Cuotas de la comunidad de propietarios: si la vivienda se encuentra integrada en una comunidad de propietarios se tendrá que abonar periódicamente la cuota que corresponda. Hay que comprobar que está al día en cuanto a los pagos o, si no lo está, qué atrasos tiene, solicitando este dato al presidente o al administrador de la comunidad, el cual también podrá informar de los estatutos o normas internas que tenga el edificio. También es conveniente informarse sobre si hay derramas aprobadas por la comunidad, cuál es el importe de las cuotas y con qué periodicidad deben pagarse. Si el comprador quiere modificar el destino de lo que compra, como por ejemplo pasar de un local a vivienda o viceversa o convertir la vivienda en piso turístico, o llevar a cabo una determinada actividad, deberá previamente informarse en el ayuntamiento para ver si es posible obtener la oportuna licencia, además de la autorización de la comunidad de propietarios, si los estatutos no dicen otra cosa.

4.Precio y arras: en el precontrato figurará el precio de la vivienda. También qué parte queda aplazada, y la manera de satisfacerla, bien en pagos sucesivos para después otorgar la escritura pública, bien subrogándose la parte compradora en la hipoteca que tenga la misma. Es habitual en el precontrato que se pacten arras, es decir, que se establezca una cierta cantidad que el comprador entrega al vendedor como señal (y que son a cuenta del precio). Las más comunes son las llamadas penitenciales: el comprador perderá las arras si por su culpa no se cumple el contrato, y si es por culpa del vendedor, este habrá de devolverlas duplicadas.

Hay ciertas viviendas (de protección oficial, fundamentalmente), que tienen un precio máximo de venta establecido. En el órgano administrativo responsable de la vivienda de cada Comunidad Autónoma informarán si la vivienda se encuentra en ese caso, cuál es su precio máximo y las demás condiciones de compra.

5. Gastos de la compraventa: son cinco los gastos derivados de la compraventa:

- El Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (comúnmente llamado Plusvalía Municipal).
- Escritura pública en la notaría.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Impuestos (antes llamados Derechos Reales). Para su cuantía, consulta en Trámites posteriores.
- Gestoría, que es la factura que cobra el gestor para llevar a cabo determinados trámites.


Si no se pacta nada en el contrato privado, o si se indica que los gastos son ‘según Ley’, la parte vendedora pagará la plusvalía, y la mayor parte de la escritura - La matriz u original-, mientras que la compradora pagará la otra parte de la escritura -copias-, (aunque esta regla varía según la Comunidad Autónoma) los gastos de inscripción registral, y los impuestos de la transmisión. El pacto por el cual se altere el sujeto pasivo del Impuesto de Plusvalía Municipal (el vendedor) o el impuesto de derechos reales (el comprador) no afecta a la Administración, que siempre reclamará estos impuestos al sujeto pasivo, En cuanto al IBI del año en curso, de acuerdo con la STS de 15 de junio de 2016, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador en proporción al tiempo que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que sea.

En el caso de que venda un promotor inmobiliario está prohibido por la legislación que el comprador tenga que asumir gastos que por ley deben ser abonados por la parte vendedora, como por ejemplo la plusvalía municipal, los gastos de la declaración de obra nueva y de la división horizontal, o los de cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda, (cuando se vaya a adquirir libre de cargas o se prefiera contratar la propia).

6. Elección del notaio: cualquier notario es imparcial, en el sentido de que no hay notarios ‘de parte’, pero se puede tener interés en acudir a uno concreto para formalizar la escritura pública. Sea quien sea el que vende, tanto si es un promotor inmobiliario como un particular, la parte compradora tiene derecho a elegir notario. Ver guía notarial

7. Efectos del documento privado: aunque el documento privado es plenamente válido, no es suficiente para inscribir la vivienda, ni tampoco para pedir una hipoteca al banco. Para ello es imprescindible contar con un documento de efectos muy superiores, que proporcione la seguridad jurídica suficiente exigida por el ordenamiento. Es la escritura pública notarial.

La escritura pública de compraventa

La escritura es un documento público otorgado ante notario. En nuestro Derecho son muy escasos los supuestos en los que la escritura pública es obligatoria. Rige un principio general de libertad de forma, pero aunque la escritura no sea obligatoria para otorgar una compraventa sí es muy aconsejable porque tiene unos efectos muy poderosos, regulados específicamente por las leyes, que superan con mucho lo que pueda producir el documento privado. Además la actuación profesional del notario dota de un plus de información a las partes, da seguridad a los contratantes y da eficacia al negocio contenido en la escritura al adecuarlo a la legalidad jurídica, que constituye el vehículo adecuado para la inscripción de la vivienda en el registro de la propiedad.

Fehaciencia: los otorgantes de una compraventa declaran ante el notario, en la escritura pública, su voluntad de vender y comprar y las condiciones de aquella, y el notario recoge bajo su fe esas declaraciones y autoriza la escritura. Por eso se dice que la escritura pública es fehaciente, es decir, que hace fe por sí misma. El documento privado no es fehaciente. De ahí la importancia que en el saber común se le da a que las declaraciones se efectúen ‘ante notario’.

Seguridad jurídica: el notario no se limita a dar fe, sino que su actuación profesional proporciona seguridad jurídica en la compraventa, mediante diversas comprobaciones:

Comprobación de identidad, capacidad y legitimaciones del comprador y vendedor: el notario comprobará la identidad de las partes que intervienen en el contrato mediante sus DNI o pasaportes vigentes, de los que guardará una copia en sus archivos físicos o telemáticos. Asimismo apreciará que el comprador y el vendedor tienen la capacidad suficiente para poder vender y comprar, respectivamente, y que están suficientemente legitimados para hacerlo en el caso de que actúen en nombre y representación de otras personas, ya sean menores de edad, incapacitados judicialmente, extranjeros por poderes o representantes de personas jurídicas (sociedades, cooperativas, asociaciones, fundaciones…). También comprobará, respecto del comprador y el vendedor, si están casados y bajo qué régimen económico matrimonial para determinar si hace falta que el cónyuge del vendedor también intervenga y, respecto del comprador, con qué carácter compra la vivienda.

Comprobación del título del vendedor: el notario comprobará el título de propiedad del vendedor, ya sea una escritura, una sentencia judicial o un documento de la Administración pública, y dejará constancia de la venta efectuada en ese mismo título.

Comprobación de la vivienda habitual del vendedor: el notario exigirá del vendedor que este manifieste en la escritura si la vivienda que vende es su vivienda habitual familiar, ya que en caso de serlo también deberá consentir la venta el cónyuge o la pareja de hecho, caso de tenerla, aunque la vivienda sea de propiedad exclusiva del vendedor.

Supuesto de Vivienda de Protección Oficial (VPO): el notario advertirá del precio máximo de venta que no se puede superar, de la autorización que se requiere de la Administración para que el comprador pueda adquirir la vivienda y de los requisitos, las obligaciones y limitaciones que deberá cumplir el comprador en este tipo de viviendas mientras su régimen esté vigente.

Estado arrendaticio: el notario exigirá del vendedor que manifieste en la escritura que la vivienda está libre de arrendamientos y ocupantes o, en otro caso, quiénes son y cuáles son sus títulos de ocupación.

Comprobación registral de titularidad y cargas y seguridad en la compra: mediante petición de información registral previa y presentación inmediata de la escritura en el registro de la propiedad. El notario, con carácter previo a la compraventa, solicita del registro una nota informativa continuada en la que conste quién es el propietario de la vivienda, y si está libre de cargas, o sobre ella pesan hipotecas, embargos, o cualquier otro gravamen (será así hasta que los registradores le permitan acceder online a los libros de registro, tal y como establece la Ley). Una vez otorgada la escritura de compraventa, el notario la presenta telemáticamente el mismo día en el Registro de la Propiedad. Se trata de un mecanismo dual que pretende ofrecer una información completa, y reducir prácticamente a cero los riesgos para el comprador, puesto que hecha la compra, el notario da entrada a su adquisición en el registro por vía telemática.

Comprobación del pago de las cuotas de comunidad: El comprador debe solicitar que el vendedor aporte certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el ‘visto bueno’ del presidente, que acredite que el vendedor está al día en el pago de los gastos de comunidad. El notario exigirá la entrega de ese certificado, sin perjuicio de que el comprador, habiéndose informado convenientemente del estado de las cuotas, exima al vendedor de aportar el certificado. Asimismo el notario advertirá al comprador que facilite sus datos al administrador de la comunidad para el pago de las siguientes cuotas.

Datos catastrales: el notario solicitará igualmente que se acredite el número de referencia catastral de la vivienda, usualmente a través del último recibo del IBI, que debe presentar el vendedor, y obtendrá una certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorporará a la escritura para comprobar la coincidencia y advertir de las discrepancias entre los datos catastrales, los que figuran en la escritura pública y los que resultan del Registro de la Propiedad. Una vez autorizada la escritura de compraventa, el notario facilitará los datos del comprador al Catastro inmobiliario al objeto de que los próximos recibos de IBI sean expedidos a nombre del nuevo titular. También comprobará que no haya pagos pendientes de IBI de ejercicios fiscales anteriores no prescritos. Consultas del Catastro

Certificado de eficiencia energética: el notario solicitará al vendedor el certificado de eficiencia energética o una copia de este, que se entregará al comprador.

Cédula de habitabilidad: hay comunidades autónomas que exigen que el vendedor entregue al comprador la cédula de habitabilidad vigente, circunstancia que comprobará el notario y de la que dejará constancia en la escritura.

Inspección Técnica del Edificio: hay comunidades autónomas que exigen que, en los edificios de cierta antigüedad, donde se compra la vivienda o local, se acredite o se informe al comprador de si el edificio ha pasado o no esta inspección, ya que, si no fuere así, la Administración puede aplicar sanciones a sus propietarios, circunstancia que advertirá el notario.

Comprobación de los medios de pago: el notario comprobará y dejará constancia en la escritura de cómo y cuándo se ha pagado la vivienda: en efectivo metálico, mediante cheques normales o bancarios, si son nominativos o al portador, los números de las cuentas de donde ha salido el dinero, el número de la cuenta donde se ha ingresado el dinero en el caso de transferencia bancaria, las fechas de los pagos, o si se paga en ese mismo acto de la firma de la escritura y cómo se paga en ese acto. En el supuesto de que la compraventa estuviera sujeta a IVA, también dejará constancia en la escritura de cómo y cuándo se ha pagado dicho impuesto. Si el que vende es un extranjero dejará constancia de la retención que debe practicar el comprador del tres por ciento del precio de la venta y asesorará a comprador y vendedor sobre los modelos que deberán rellenar al efecto, y sobre los plazos de cumplimiento sus obligaciones fiscales. En todo caso, recordar que es mejor pagar mediante cheques bancarios nominativos o transferencias bancarias, para que no haya problemas con la Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales y de la Financiación del Terrorismo.

Advertencias en el supuesto de precio aplazado: en el supuesto de que ambas partes pactaran que el comprador pudiera aplazar una parte del precio, el notario advertirá al vendedor de los riesgos que corre y de las garantías que puede tener para evitar estos riesgos y cuál es el coste de estas garantías, que debería asumir el comprador que no puede adquirir el inmueble al contado.

Advertencia de los vicios ocultos: el notario advertirá al vendedor de que responde de los vicios que la vivienda pudiera tener y que no se aprecian a primera vista, sin perjuicio de que, por los motivos que fueran, el comprador dispense de esta obligación al vendedor.

Advertencia de las obligaciones fiscales: el notario advertirá al vendedor de su obligación de pagar dentro del plazo la plusvalía municipal (en el supuesto de que vendiera una finca urbana) , y de que debería guardar una copia simple de la escritura de la venta para hacer su declaración de IRPF a los efectos de una posible ganancia patrimonial. El notario advertirá al comprador de su obligación de pagar el Impuesto de la compra, ya sea por Transmisión Patrimonial Onerosa o por Actos Jurídicos Documentados (en este último caso si se paga IVA), y que deberá acreditar la presentación de una copia simple de la escritura en el ayuntamiento para la liquidación del Impuesto sobre Incremento de Valor de Terrenos Urbanos (llamado comúnmente plusvalía municipal, que por Ley debe pagar el vendedor), todo ello para que el comprador pueda inscribir a su nombre en el Registro de la Propiedad la finca urbana que acaba de comprar. Este trámite lo puede hacer el notario si se lo pide el comprador.

Identificación del Titular Real: en el supuesto de que intervenga una sociedad mercantil, y en cumplimiento de la Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales, el notario está obligado a identificar quién es o quiénes son las personas físicas que controlan más del 25 por ciento de las acciones o participaciones de la sociedad interviniente.

Asesoramiento: el notario es un profesional del derecho, y entre sus funciones se encuentra la de asesorar y aconsejar de manera imparcial y gratuita.

Es imparcial y su misión es informar por igual a todas las partes intervinientes, aunque ha de prestar mayor asistencia al que más la necesite. No hay que vacilar en consultar las dudas que surjan, y no solamente el día de la firma, sino antes de hacer ningún trámite. Es tu derecho.

Compra de vivienda: trámites posteriores

Una vez adquirida la vivienda por medio de la escritura pública, hay que efectuar lo que se denomina ‘la gestión’ del documento:

1. Abonar los impuestos correspondientes a la Comunidad Autónoma, para lo cual hay un plazo máximo de 30 días hábiles o un mes (según la Comunidad Autónoma) desde la fecha de la escritura, aportando copia de la misma y el impreso correspondiente. Pasado ese plazo se incurre en demora y recargo. Si hay requerimiento de la Administración, además, impondrá una sanción económica.

Si la compraventa devenga I.V.A., por ejemplo porque se trate de una primera venta efectuada por el promotor, hay que pagar, aparte de ese I.V.A., que se entrega al mismo promotor para que lo ingrese en el Tesoro Público, el 1% o 1,5% (según la Comunidad Autónoma) del precio escriturado, en concepto de Actos Jurídicos Documentados. Si no se devenga IVA es porque se trata de una segunda venta y por tanto se aplicará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales; entonces el porcentaje a satisfacer oscila entre el 6% y el 10% del precio (según la Comunidad Autónoma).

2. Inscribir la compra en el Registro de la Propiedad.

La escritura se puede presentar al registro de la propiedad telemáticamente por el notario si así se le solicita, lo cual es muy recomendable pues esta presentación da la garantía de la inmediatez y el bloqueo del registro a cualquier otro documento, como una anotación preventiva de embargo o de demanda al vendedor.

También la escritura se puede presentar al registro mediante copia autorizada por el notario en papel. Hay un plazo de seguridad para presentar en papel la copia autorizada firmada por el notario, previo pago del impuesto de Transmisión Patrimonial Onerosa o, en su caso, del de Actos Jurídicos Documentados. Una vez examinada por el registrador, este inscribirá la vivienda a nombre del comprador, y el notario entregará la copia de la escritura, con el cambio a su nombre en el registro. No obstante, la regla general, es que el notario, si se encarga de la gestión del documento, realice todos los trámites telemáticamente, por seguridad y rapidez.

Estas gestiones se pueden hacer personalmente, aunque en muchas ocasiones, cuando la compraventa va seguida de una hipoteca, la entidad financiera exige que la tramitación la efectúe una determinada gestoría. Se debe preguntar en este caso cuánto van a cobrar por este servicio. El notario puede igualmente encargarse de la gestión. ¿Qué hace el notario?
Es un acto por el que se declara la edificación (o modificación) que se ha construido o se está construyendo sobre un terreno. Mediante este acto, se refleja en el Registro de la Propiedad la edificación que se ha construido sobre un solar o las reformas o mejoras realizadas.

¿Qué es una declaración de obra nueva?

Es la manifestación en escritura pública del propietario o de todos los copropietarios de una finca en la que se hace constar el hecho de haberse comenzado o concluido nuevas actuaciones, construcción de edificios, mejoras o, bien, otras obras nuevas análogas. Esta escritura se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad y, así conseguir la concordancia entre el registro y la realidad jurídica extrarregistral. Si se trata de edificios, se hará constar el número de plantas; la superficie de la parcela ocupada; el total de los metros cuadrados edificados y, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente.

Modalidades de declaración de obra nueva

Puede hacerse de dos formas según la fase de construcción:

La obra nueva terminada: Cuando está totalmente acabada la construcción.

La obra nueva en construcción: Se suele hacer la declaración de obra nueva en construcción cuando el propietario necesita financiación del banco para construir y hace una hipoteca sobre el inmueble en construcción.

Al acabar la obra el propietario deberá declarar que se ha concluido mediante un acta notarial llamada de final de obra.

¿Es obligatoria la declaración de obra nueva?

Si se trata de un constructor o promotor, es decir un empresario, la declaración de obra nueva es obligatoria. Si se trata de una particular que construye sobre su terreno para su uso personal, deberá hacer la declaración de obra nueva para contratar los suministros y obligatoriamente si quiere vender, alquilar o pedir a un banco un préstamo hipotecario.

¿Cómo interviene el notario? Control de legalidad

En la declaración de obra nueva el notario controla la legalidad de que se ha hecho con todas las licencias, autorizaciones y requisitos que exige la Ley, que se resumen en los siguientes:


1. Requisito de la Licencia del Ayuntamiento que autoriza la construcción en base a un proyecto presentado por el propietario y redactado por un arquitecto u otro profesional competente. Respecto de las obras antiguas solo será necesario acreditar la antigüedad de la edificación a los efectos de que hubiera prescrito la posible infracción urbanística (4 años generalmente, pero para las edificaciones posteriores 6 de mayo de 2000 habrá que esperar los 10 años del seguro decenal) mediante alguno de los 4 modos que cita la Ley:

- Certificación del ayuntamiento.
- Certificación por técnico competente.
- Acta notarial descriptiva de la finca.
- Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.


2.Requisito del técnico competente: Hay que distinguir:

Si el edificio está en construcción: el técnico debe acreditar que la descripción de la obra nueva que se recoge en la escritura pública se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo la licencia.


Si el edificio está acabado: el técnico debe acreditar que la obra ha finalizado y que se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia municipal de construcción.


Coordenadas de referenciación geográfica: En todo caso hay que tener en cuenta que para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad, será requisito que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.


3. Requisito del seguro decenal: La ley obliga a contratar un seguro de daños y caución para garantizar el resarcimiento de los daños materiales ocasionados por vicios o defectos en el edificio durante 1, 3 y 10 años, aunque hoy solo es exigible el seguro decenal por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Los otros dos seguros (el anual y el trienal) todavía no han entrado en vigor. Como características de este seguro decenal podemos señalar:


En las escrituras de obra nueva en construcción se hará constar el carácter obligatorio de la constatación registral de la finalización de la obra, momento en el que procederá la exigencia de tales garantías. 


Solo se exigen para los edificios cuyo destino principal sea la vivienda.

Está exento del seguro decenal el autopromotor individual, sea persona física o jurídica, por la construcción de una única vivienda unifamiliar para uso propio (sea primera o segunda vivienda, y aunque se trate de una residencia meramente temporal). En el caso de producirse la transmisión "ínter vivos" antes de los 10 años, el autopromotor, salvo exoneración por el adquirente y previa acreditación de haber utilizado la vivienda, estará obligado a contratar la garantía decenal por el tiempo que reste para completar los 10 años.


4. Requisito del Libro del Edificio: El Libro del Edificio deberá ser entregado a los usuarios finales del edificio y, salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, se deberá aportar al Registro Propiedad para su archivo registral.


5. Cédula de habitabilidad o Licencia de 1ª ocupación: La legislación de determinadas Comunidades Autónomas exige la aportación de la cédula de habitabilidad o de la licencia de 1ª ocupación para declarar la obra nueva.


6. Certificado de eficiencia energética de un edificio: Debe estar suscrito por un técnico competente y dará información exclusivamente sobre la eficiencia energética del edificio. Su validez máxima es de 10 años.


7. Inspección técnica del edificio: La legislación de algunas comunidades autónomas exige que todo edificio que toque la vía pública (y algún otro supuesto) y que tenga determinados años de antigüedad (plazo que fija la propia comunidad autónoma) ha de pasar una inspección técnica para garantizar su seguridad.

En todo caso aconsejamos acudir a un notario que asesore sobre la mejor forma y procedimiento para cumplir

PODERES

Un poder es un documento público autorizado por un notario que permite a una persona o empresa designar a otra como su representante para que actúe en su nombre en determinados actos jurídicos, de modo que el representante deberá acreditar su cualidad de apoderado mediante la exhibición de la copia autorizada del poder.

El poderdante es, en principio, libre para revocar el poder en cualquier momento, solicitando al representante la devolución de la copia autorizada del poder. Si este se negare, será conveniente otorgar una escritura de revocación del poder, y notificar la revocación al representante mediante un notario, que no tiene porqué coincidir con aquel ante quien se otorgó inicialmente el poder.

La firma electrónica reconocida entre notarios permite remitir telemáticamente y de manera inmediata copias autorizadas de poderes entre diferentes notarías sin que sea necesaria la remisión de la copia autorizada en papel, ahorrando así un tiempo valioso en el otorgamiento de la escritura en la que intervendrá el apoderado.

Los poderes notariales españoles tienen reconocimiento internacional. La denominada Apostilla de la Haya permite que se reconozca la eficacia jurídica de un poder entre países firmantes del Convenio de la Haya (en la actualidad, muy pocos países no se han adherido a este tratado). La apostilla consiste en una anotación sobre el documento público notarial que certifica la autenticidad de los documentos públicos expedidos en otro país.

Clases de poderes

Existen diferentes tipos de poderes, lo que exige una redacción y tratamiento personalizado de cada uno. Consulte a su notario para que pueda asesorarle sobre cuál es el más adecuado a sus intereses.

En algunos casos se pretende delegar el mayor número de facultades al representante incluyendo en el poder una amplísima gama de actos que éste podrá realizar en nombre del poderdante, hablándose en estos casos del llamado poder general. Pero en realidad existen tantas posibilidades de configuración de un poder como actos o negocios admiten la figura de la representación. Así, cabe señalar el poder para pleitos (que faculta a un procurador para personarse en un juicio en nombre de alguien), el poder para contraer matrimonio (si los cónyuges residen en lugares diferentes), y en general cualquier otro referido a los actos que permiten el juego de la representación. Téngase en cuenta que existen determinado actos o negocios jurídicos para los que no se permite la representación, como por ejemplo, la posibilidad de otorgar testamento que, salvo en algunas legislaciones autonómicas, se considera como un acto personalísimo.

PRÉSTAMOS E HIPOTECAS

La mayoría de las personas que deciden comprar una casa tienen que solicitar un préstamo hipotecario a una entidad financiera para poder hacer frente al pago de la misma. Por ello, lo primero que uno debe hacer es informarse bien de las ofertas existentes y de las obligaciones que se van a contraer.


Hay dos elementos diferentes y complementarios:

Un contrato principal de préstamo, por el que una persona o entidad (el acreedor, en general un banco o caja de ahorros), presta una cantidad de dinero a otra (el deudor).


La hipoteca, que es la garantía que el deudor, u otro por él, proporciona a quien le presta el dinero. Consiste en que un inmueble (o varios) se ofrece y fija como garantía de que se va a devolver el préstamo, de manera que si este no se devuelve en los plazos pactados, la entidad financiera podría, con unos procedimientos abreviados, vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe, quedando el sobrante para pagar a otros acreedores o, en su defecto, para el deudor.


Al tener la entidad financiera una garantía especialmente eficaz, como es la del inmueble hipotecado, puede otorgar el préstamo con un plazo más largo y un interés más ventajoso que en los créditos personales.

El inmueble, salvo que se procediera a la venta en caso de impago, sigue siendo propiedad del deudor, que puede venderlo, alquilarlo o volverlo a hipotecar.

Esta no es la única forma de garantía posible. Con frecuencia, la entidad financiera exige que a la hipoteca se añada una fianza, que consiste en que una o varias personas respaldan al deudor, obligándose a pagar si este no lo hace.

Responsabilidad universal: no hay que olvidar que el deudor del préstamo responde con todos sus bienes, presentes y futuros, del pago del préstamo hipotecario. Si la venta del inmueble hipotecado no llegara a cubrir la deuda, la entidad que concedió el crédito exigirá que el deudor responda con cualquier otro bien que tenga o que, en el futuro, pudiera tener.

Responsabilidad limitada al inmueble hipotecado: no obstante, hoy en día hay entidades, pocas, que conceden préstamos hipotecarios en los que la responsabilidad del deudor se limita única y exclusivamente al inmueble hipotecado, quedando liberados, en caso de impago del préstamo, todos los demás bienes que el deudor tenga o pudiera tener en el futuro, aunque se puede aplicar a cualquier préstamo con hipoteca. Son consejos generales. Conviene, ante cualquier duda, acudir a un notario, ya que este va a intervenir en toda hipoteca y es la persona que puede dar un asesoramiento independiente, imparcial y gratuito sobre cualquier aspecto del préstamo hipotecario.

Qué cantidad pedir: hay que tener en cuenta solo los costes de la compraventa de la vivienda y la tasación, ya que la entidad financiera paga por ley el impuesto, la factura del registro, la factura del notario y la factura de gestión, es decir, que el préstamo hipotecario solo le debe comportar los gastos de tasación.

Por otra parte, se debe tener en cuenta que las entidades de crédito no pueden dar de préstamo más del 60% del valor de tasación del bien hipotecado, salvo para la financiación de la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda, en las que podrá alcanzar el 80% de aquel valor.

Obtener información de varias entidades de crédito: dada la importancia de la operación, no deberías acudir sólo a tu banco o caja de toda la vida. Es recomendable comparar distintas ofertas. Cuestiones básicas son:

- Las comisiones que exija la entidad.
- El tipo de interés que se les aplique: si es fijo o variable y caso de ser variable, el índice de referencia (Euribor, IRPH...); el diferencial a añadir al índice de referencia (el diferencial es un porcentaje fijo que siempre se suma al índice de referencia).
- El plazo de devolución.
- La información básica sobre un préstamo hipotecario
- El capital concedido.
- El plazo de amortización: número de cuotas, periodicidad de pago, importe y fecha de pago, así como las implicaciones de amortizaciones parciales.
- El plazo de amortización: número de cuotas, periodicidad de pago, importe y fecha de pago, así como las implicaciones de amortizaciones parciales.
- El interés: nominal inicial, el índice de referencia para posteriores revisiones, el diferencial a añadir al tipo de interés revisado, con información del tipo de interés máximo y mínimo junto con la cuota de amortización máxima y mínima, y un cuadro de amortización.
-Las comisiones.

Posibles vinculaciones: contratación de seguros de incendio, de vida, de variación del interés, etc.

Principales características de los préstamos

Interés: Es el precio que se paga por el préstamo. A la entidad no sólo se le devuelve lo que se prestó, sino además un porcentaje sobre lo que se debe en cada momento. Ese porcentaje es el interés que recibe la entidad por prestar dinero.

El interés puede ser fijo si se pacta que no variará durante toda la duración del préstamo.

El llamado ‘precio del dinero', o interés, varía en el mercado. Si tu interés es variable, conviene examinar la evolución del tipo de referencia que haya elegido el banco y el valor del mismo. Además, es muy importante no olvidarse de sumar al tipo de referencia un diferencial que suele establecer el banco.

Es también muy habitual que en los préstamos a interés variable se establezca un plazo inicial (el primer año o los primeros seis meses) en que el interés es fijo (aunque también se puede pactar un interés fijo inicial por más de un año y luego variable por años o por semestres). Hay que tener en cuenta que muy a menudo ese interés inicial es menor que el que se aplicará después, de modo que las primeras cuotas -del periodo de interés fijo- serán inferiores a las posteriores que resulten después de la revisión del tipo de interés.

La TAE: para comparar las diversas ofertas es muy importante fijarse en la "Tasa Anual Equivalente" (TAE), que es el tipo que efectivamente se paga teniendo en cuenta las comisiones que cobra la entidad de crédito, y la forma y tiempo en que se hacen los pagos (por meses, por trimestres, anticipados o no): estas opciones hacen que lo que efectivamente se ha pagado en un año varíe respecto de lo que se habría pagado teniendo en cuenta solo el interés nominal.

La TAE es, podríamos decir, el interés ‘real' de un préstamo, porque incluye no solo el interés nominal, sino otros gastos, y cómo se va a devolver. Para comparar costes de préstamo, más que en el interés nominal, hay que fijarse en la TAE: si, analizando dos préstamos, uno de ellos tiene una TAE superior al otro, será más caro, aunque su interés nominal sea inferior.

Para saber el tipo actual de las principales referencias para préstamos hipotecarios se puede acceder a http://www.bde.es/clientebanca/productos/hipotecas...
Aceptada la oferta vinculante, en banco remitirá la documentación al notario que elijas para que prepare la escritura pública del préstamo. Es muy importante que sepas que desde el 16 de junio de 2019, fecha de entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, tienes 10 días para verte con el notario que hayas elegido antes de la fecha de la autorización y firma de la escritura pública de tu préstamo.
préstamos en el mercado, evaluar sus implicaciones y tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrarlo o no, con, al menos, 10 días naturales de antelación a la firma del contrato; este plazo es irrenunciable. La documentación está formada por:

1. Ficha Europea de Información Normalizada -FEIN-: que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de 10 días.

2. Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE): que informará de:

- Las cláusulas relevantes con los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés.

- La existencia de límites mínimos en el tipo de interés por la variación a la baja.
- El vencimiento anticipado por impago y los gastos derivados de ello.
- La distribución de los gastos asociados al préstamo.

Si se trata de un préstamo variable, contendrá un documento separado con referencia a las cuotas periódicas a pagar en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés y, en su caso, de los instrumentos de cobertura de riesgos financieros que se vayan a suscribir con ocasión del préstamo.

Si se pactase comisión de apertura, se devengará una sola vez y englobará los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares.

3. Ficha Europea de Información Normalizada -FEIN-: que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de 10 díasCopia del proyecto de contrato: Su contenido se ajustará al de los documentos anteriores e incluirá de, forma desglosada, todos los gastos asociados al contrato.

4. Gastos: Información clara y veraz de los gastos del prestamista y del prestatario.

La tasación es del prestatario y la gestoría del prestamista.

Los aranceles notariales son del prestamista y las copias, quien las solicite.

Los aranceles registrales son del prestamista.

El ITPyAJD son del prestamista.

5. Seguros: cuando se requiera al prestatario que suscriba un seguro en garantía de las obligaciones del préstamo, o un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado o el resto de seguros que prevé la normativa del mercado hipotecario, entregará al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige.

6. Asesoramiento del notario: la advertencia de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario para autorizar la escritura de préstamo, sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación entregada.

Recepción y remisión al notario: Esta documentación, y la manifestación firmada por el prestatario que declare que la ha recibido y explicado su contenido, deberá remitirse al notario elegido por el prestatario por medios telemáticos para:

La comprobación fehaciente de la fecha de incorporación a la aplicación informática a disposición del notario.

Garantizar que no se ocasione ningún coste, directo o indirecto, para el cliente.

Extraer la documentación para preparar y autorizar el acta y la escritura.

Acta de Presencia: El prestatario, fiador y garante habrán de comparecer ante el notario elegido por el prestatario, como mínimo el día antes de la firma del préstamo, para ser asesorados, previa verificación de que la documentación ha sido entregada en tiempo y con todo su contenido. Si así queda acreditado, el notario hará constar en acta notarial gratuita, previa a formalizar el préstamo hipotecario:

El cumplimiento de los plazos legales de puesta a disposición del prestatario, fiador y garante de los documentos referidos.

Las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento dado por el notario.

Que ha prestado asesoramiento de las cláusulas específicas de la FEIN y la FiAE, de manera individualizada y con referencia expresa a cada una, sin que sea suficiente una afirmación genérica.

Que, en presencia del notario, el prestatario ha respondido a un test que concretará la documentación entregada y la información suministrada.

Negativa del notario a autorizar la escritura de préstamo hipotecario: Si no quedara acreditada documentalmente la entrega de la información referida en tiempo y forma, o si no compareciesen el prestatario, el fiador y el garante, si fuere el caso, para recibir el asesoramiento del notario, éste expresará en el acta esta circunstancia y no podrá autorizar el préstamo hipotecario.

Ventas vinculadas: La Ley, salvo excepciones que ella misma señala, las prohíbe con carácter general. Son aquellas en las que para conceder el préstamo se exige obligatoriamente contratar otros productos o servicios.

Préstamo inmobiliario en moneda extranjera: El prestatario tiene derecho a convertirlo a la moneda alternativa que señala la Ley.

Interés variable: No se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. El interés remuneratorio no podrá ser negativo.

Reembolso anticipado: El prestatario podrá en todo momento reembolsar de forma anticipada total o parcialmente. Se puede pactar una comunicación previa que no exceda de 1 mes. La comisión debe pactarse y tiene los ss. límites de plazo y porcentaje que no se pueden superar:

Préstamos a interés variable: La comisión de amortización anticipada total o parcial durante los 5 primeros años del préstamo no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15% capital reembolsado anticipadamente; si se pacta solo para los 3 primeros años, el límite es del 0,25%.

Préstamos a interés fijo: La comisión de amortización anticipada total o parcial durante los 10 primeros años del préstamo no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 2% capital reembolsado anticipadamente; a partir del año 10 el límite es del 1,5%.

Intereses de demora: Será el remuneratorio más 3 puntos porcentuales y sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados.

Vencimiento anticipado: El prestatario se debe de encontrar en mora en el pago del capital o de los intereses y la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas habrán de equivaler al menos:

Al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produce dentro de la 1ª mitad de duración del préstamo. Se considera cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales o un número de cuotas que suponga un plazo al menos equivalente a 12 meses.

Al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produce dentro de la 2ª mitad de duración del préstamo. Se considera cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 15 plazos mensuales o un número de cuotas que suponga un plazo al menos equivalente a 15 meses.

El prestamista requerirá de pago al prestatario concediéndole, al menos, 1 mes para cumplir, advirtiéndole que, si no paga, reclamará el reembolso total del préstamo.
Antes de la firma, el notario consultará el Catastro y el Registro de la Propiedad para comprobar que no hay ningún tipo de carga o limitación e informará de todo ello.

Este es el último momento para aclarar todas las dudas, porque, una vez firmada la escritura, no te podrás volver atrás.

Quién firma: El apoderado o apoderados del banco como prestamistas; el/los que reciben el préstamo como prestatarios, que normalmente será/n el/los dueño/s del inmueble que se hipoteca. Aunque también es posible que una persona reciba el préstamo y que sea otra la que dé en garantía un inmueble que le pertenece, llamado garante hipotecario; garante porque da su finca en garantía de la devolución del préstamo por parte del prestatario, e hipotecario porque constituye hipoteca sobre su finca, que puede perder si el prestatario del préstamo no lo devuelve.

Fianza: A veces el banco puede exigir que, además de la garantía de la vivienda, otra persona distinta de la que recibe el préstamo preste fianza. Es necesario tener mucho cuidado con ello porque si el prestatario deja de pagar, la entidad puede pedir a la persona que prestó fianza que devuelva el préstamo pendiente de pago por entero y de una vez, sin necesidad siquiera de demostrar que el deudor no tiene bienes para hacer frente a la deuda.

Documentos a guardar: Es recomendable que conserves la copia simple de la escritura pública del préstamo hipotecario firmada ante el notario, así como los sucesivos documentos de pago de cuotas, para comprobar que se ajustan a lo pactado. El notario entregará o remitirá telemáticamente al prestatario sin coste una copia simple y el registro de la propiedad le remitirá gratuita y telemáticamente nota simple literal de la inscripción y de la nota de despacho y calificación, indicando, en caso de producirse, las cláusulas no inscritas y el motivo de suspensión o denegación. Para ello, en la escritura constará la dirección de correo electrónico del prestatario.

Inscripción del préstamo. Para que la hipoteca produzca efectos frente a terceros, es necesario que se inscriba en el registro de la propiedad. Para ello, inmediatamente después de la firma, el notario enviará vía online al registro la copia electrónica autorizada notarial, que es un documento público y que tiene el mismo valor que la copia en papel.
Plazo total: Número de años en que se va a devolver el préstamo. Cuanto mayor sea el plazo, más intereses se pagan y, por tanto, más se paga en conjunto.

Periodicidad de las cuotas: Suele ser mensual en casi todos los casos.

Importe de las cuotas: Es lo fundamental para saber si se va a poder hacer frente al préstamo.

- Si el interés es fijo durante toda la duración del préstamo: las cuotas serán iguales durante todo el préstamo. Los préstamos a interés fijo tienen la ventaja de que se puede saber desde el principio la cantidad exacta que se va a pagar cada mes y el total pagado al final del préstamo, aunque en este tipo de préstamos el interés, por regla general, es superior al variable.

- Si el interés es variable: también por regla general hay una fase de interés fijo y una segunda fase de interés variable por el mismo tiempo. En esta segunda fase se fija un tipo de interés referencial (Euribor, Deuda Pública, IRPH, etc.), al que se le suma algún punto llamado diferencial. Con él, resulta la cuota a pagar. Cada periodo de revisión (sea al año o a los seis meses o al trimestre), se vuelve a aplicar ese tipo de interés pactado, con la subida o bajada que haya experimentado desde la vez anterior, sumándole el diferencial, con lo que resultará la nueva cuota para el periodo siguiente.

En todo caso, si el interés es variable, pide a la entidad financiera un cuadro de amortización cada vez que se produzca una variación del tipo de interés, para que veas cada mes lo que devuelves de capital, lo que pagas de interés y lo que te queda por pagar. Si el interés es fijo, el mismo cuadro te servirá para toda la vida del préstamo a no ser que hagas amortizaciones parciales del mismo, entonces deberás pedir un nuevo cuadro de amortización.

Posibilidad de amortizar anticipadamente: Es posible adelantar cantidades del préstamo, bien para reducirlo, bien para pagarlo completamente, antes del plazo pactado. Cada una de las entidades establece condiciones a esta posibilidad.
El deudor además de pagar las cuotas, tiene algunas obligaciones accesorias que también debe cumplir. Hay que formalizar un seguro sobre el inmueble hipotecado, habitualmente de daños e incendios, aunque a veces los bancos o cajas exigen también un seguro de vida, al menos durante el primer año de vigencia del préstamo. Y lógicamente la obligación es abonar la prima anual del seguro, aunque siempre se puede dar de baja y deberán devolver el exceso pagado por la parte del año no cumplida.

Además, debe de estar al corriente del pago del IBI, de los gastos de comunidad de propietarios y, en su caso, de otros impuestos que puedan gravar el inmueble, como por ejemplo urbanísticos.

Novación y subrogación de préstamo

Existe la opción de negociar con la entidad financiera una bajada del tipo de interés o de trasladar el préstamo a otra entidad que ofrezca mejores condiciones.

Novación del préstamo hipotecario: Consiste en un acuerdo con la entidad financiera para ampliar o reducir el capital, modificar el plazo de duración pactado, las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo. También se puede pactar la prestación o modificación de las garantías personales.

Subrogación del préstamo hipotecario: El procedimiento consiste básicamente en acudir a una entidad que ofrezca mejores condiciones para el préstamo que las que se tiene en este momento, la cual deberá emitir una oferta vinculante. Esta oferta debe contener las nuevas condiciones que se ofrecen, y la nueva entidad no podrá cobrar después comisiones o gastos que no se hayan pactado en esa oferta.

Novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un 3º en los derechos del acreedor: Siempre que en ambos casos se aplique durante el resto del préstamo un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la comisión por reembolso anticipado no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente durante los 3 primeros años de vigencia del préstamo, pasado este plazo no podrá exigir comisión algu

Cancelación

Es una operación posterior al préstamo, el último acto una vez que se haya pagado totalmente aquél. Cuando el préstamo se abona íntegramente, la hipoteca, que es la garantía de que ese préstamo se va a pagar y queda ineficaz, pero es necesario un acto formal para hacer constar esa extinción en el Registro, que es la llamada cancelación.

Es necesario, por tanto, una escritura pública ante notario, la de cancelación de hipoteca, cuyos gastos serán de cuenta del deudor, es decir, del que pidió la hipoteca o se subrogó en ella. En esta escritura no hace falta que intervenga el deudor, sino que la otorgan los representantes de la entidad financiera diciendo que el deudor devolvió el capital del préstamo con todos sus intereses y gastos y solicitando al registrador de la propiedad que cancele la hipoteca. Una vez firmada ante notario, se lleva la escritura de cancelación al registro, donde se inscribe, quedando el inmueble completamente ‘limpio' de la hipoteca. La cancelación de hipoteca se encuentra exenta de impuestos.

EMPRESAS Y SOCIEDADES

La Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, nació con la vocación declarada de fomentar el crecimiento y la reactivación económica como forma de superar la crisis. Para ello introdujo una serie de medidas para facilitar el emprendimiento de actividades empresariales y profesionales, por la vía, en lo que aquí interesa, de limitar la responsabilidad patrimonial derivada del ejercicio de la actividad y agilizar la tramitación.

La ley fue objeto de desarrollo en el Real Decreto 421/2015, de 29 de mayo, por el que se regulan los modelos de estatutos-tipo y de escritura pública estandarizados de las sociedades de responsabilidad limitada, y Orden JUS/1840/2015, de 9 de septiembre. Vamos a destacar novedades más significativas en las que puede ayudarte el notario.


Para ello hay que diferenciar entre el empresario individual “emprendedor”, y las formas societarias.


El emprendedor individual de responsabilidad limitada

Su regulación es una novedad de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, dirigida a fomentar la actividad emprendedora creando un marco que evite parcialmente que el emprendedor persona física responda de las resultas de su actividad con todos sus bienes (responsabilidad patrimonial universal, que es la regla general).

¿Quién puede acogerse a este régimen?

Cualquier persona física que desarrolle una actividad económica empresarial o profesional y cumpla los requisitos establecidos en la Ley. Es por tanto aplicable a todos los autónomos, tanto empresarios como profesionales. Y no es necesario que se trate de una actividad nueva, sino que pueden acogerse a este régimen empresarios o profesionales que ya estuviesen ejerciendo su actividad con anterioridad.

¿Qué ventajas se consiguen con este régimen?

Excluir de la responsabilidad por deudas originadas por la actividad desarrollada la vivienda habitual del emprendedor, con la limitación de que su valor no supere los 300.000 euros (450.000 en poblaciones de más de un millón de habitantes).

¿Protege al emprendedor frente a todas sus deudas?

No, sólo frente a las que tengan origen en su actividad empresarial o profesional. No queda protegido por tanto respecto de las deudas “particulares” o familiares, ajenas al ámbito empresarial o profesional.

Por excepción, y esto es importante, tampoco queda limitada su responsabilidad, aunque tengan origen en su actividad empresarial o profesional:

- Por las deudas contraídas con anterioridad a adquirir la condición formal de empresario de responsabilidad limitada (que tiene lugar mediante su inscripción en el Registro Mercantil).

- Por deudas tributarias o de la Seguridad Social.

Y pierde este beneficio en caso de haber actuado con fraude o negligencia grave en el cumplimiento de sus obligaciones con terceros, siempre que así constare acreditado por sentencia firme o en concurso declarado culpable.

¿Qué formalidades hay que cumplir para acogerse a este régimen?

a) El emprendedor ha de comparecer ante notario para declarar formalmente su voluntad de adquirir la condición de empresario de responsabilidad limitada (ERL). En el acta además se deberá indicar:

- La actividad empresarial o profesional que se va a ejercer, con su código (CNAE).

- La identificación de cuál sea su vivienda habitual, que va a quedar excluida por tanto de la responsabilidad, y parece que, al menos, su declaración responsable de que no supera el valor máximo legal.

b) El notario hará los trámites oportunos de modo que quede inscrito como ERL en el Registro Mercantil y en la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, conforme a la Ley.

c) Una vez inscrito, deberá hacer constar en toda su documentación con expresión de los datos registrales, su condición de «Emprendedor de Responsabilidad Limitada» o mediante la adición a su nombre, apellidos y datos de identificación fiscal de las siglas «ERL».

d) Deberá formular y, en su caso, someter a auditoría las cuentas anuales correspondientes a su actividad empresarial o profesional y depositar sus cuentas anuales en el Registro Mercantil.

Atención: Si deja transcurrir siete meses desde el cierre del ejercicio social sin que se hayan depositado las cuentas anuales en el Registro Mercantil, el emprendedor perderá el beneficio de la limitación de responsabilidad en relación con las deudas contraídas con posterioridad al fin de ese plazo. Pero recuperará el beneficio en el momento de la presentación.

NOTA: Constituyendo una sociedad unipersonal de responsabilidad limitada, incluso con un capital simbólico (de formación sucesiva, como enseguida veremos), y SIEMPRE QUE NO AFIANCE, el emprendedor puede poner en riesgo sólo 3.000 euros, y excluir del riesgo de su actividad todo su patrimonio personal, no sólo la vivienda habitual, prácticamente con los mismos trámites que el ERL.

Pero hay más: la ley prevé que, desde la notaría (PAE) se puedan efectuar los trámites asociados al inicio y ejercicio de la actividad del empresario individual (también aplicable a las sociedades), remitiendo los datos precisos, contenidos en el Documento Único Electrónico (DUE) a las autoridades competentes para tramitar:

- El alta en la Seguridad Social.
- La declaración censal de inicio de actividad.
- La comunicación de apertura del centro de trabajo.
- La comunicación de inicio de actividad, la declaración responsable de la empresa o la solicitud de licencia, de ser estos requisitos exigidos por la Comunidad Autónoma o el Ayuntamiento.

Con la solicitud de iniciación de los trámites deberá abonar el importe de las tasas que se exijan.

La sociedad de responsabilidad limitada

Un paso más en la limitación de responsabilidad del emprendedor lo constituyen las sociedades de capital, en las que los socios sólo arriesgan el patrimonio que invierten en la sociedad, pero no responden personalmente de las deudas sociales.

Hay que añadir que 'siempre y cuando' no garantice el socio la obligación como 'fiador' de la sociedad, en cuyo caso sí responderá, como tal fiador, a causa de impago de la sociedad, con todo su patrimonio.


1) ¿Qué pasos he de dar para constituir una sociedad de responsabilidad limitada?

El Derecho español regula diversas clases de sociedades, que necesitan para su constitución el otorgamiento de escritura pública ante el notario que libremente elijan los fundadores, momento en el que nacerá y podrá empezar a operar la sociedad.

A partir del Real Decreto Ley 13/2010, con el fin de agilizar y simplificar la creación de nuevas empresas por emprendedores, se generaliza la tramitación telemática del proceso de constitución de sociedades de capital (en especial de responsabilidad limitada, que es el tipo social más utilizado en la práctica), con una considerable reducción de plazos y costos.

La regulación actual se contiene en la Ley 14/2013, de 27 de septiembre y su normativa de desarrollo, que deroga el procedimiento de tramitación anterior.

El nuevo sistema pivota en torno a los Puntos de Atención al Emprendedor (PAE) entre los que se encuentran las notarías. Los PAE utilizarán el sistema de tramitación telemática del Centro de Información y Red de Creación de Empresa (CIRCE).

En los PAE se elaborará el Documento Único Electrónico (DUE), que contendrá todos los datos necesarios para la constitución de sociedades y el inicio de su actividad económica.

La nueva ley distingue dos procedimientos para la constitución de sociedades de responsabilidad limitada, que en todo caso exigen la escritura pública notarial, en función de que utilicen o no los "Estatutos tipo".

a.- Constitución de sociedad limitada CON estatutos tipo.

Las fases son las siguientes:
• El emprendedor ha de acudir a un PAE (la notaría de su elección) para iniciar la tramitación telemática de la constitución de la sociedad. Para ello deberá facilitar al notario los datos necesarios para confeccionar el DUE y la escritura de constitución de la sociedad: la denominación social elegida (el nombre que tendrá la sociedad) o una lista de posibles denominaciones sociales (hasta cinco, recomendable, pues la elegida puede estar ya registrada), datos personales de los fundadores, participación de cada uno, los que desempeñarán el cargo de administrador (o administradores)… y además las menciones que han de constar en los estatutos de la sociedad: domicilio, capital, objeto social (actividad a que se dedicará la sociedad), sistema de administración elegido, etc.
• El notario solicitará reserva de la denominación social elegida, por orden de preferencia, al Registro Mercantil Central, quien deberá emitir el certificado negativo (concediendo la reserva de la primera que no conste registrada) en el plazo de 6 horas hábiles.
• Se concertará la fecha de otorgamiento de la escritura, una vez facilitados todos los datos, previéndose un plazo de 12 horas hábiles desde el inicio de la tramitación telemática, según la disponibilidad de los socios para acudir a la notaría.
• En la fecha acordada los socios firmarán ante notario la escritura, para lo cual se le deberá aportar el certificado bancario de ingreso del capital social en la cuenta de la sociedad. Ahora bien, y esto es una importante novedad de la Ley, no será preciso aportar la certificación bancaria si los socios manifiestan en la escritura que se hacen responsables todos y cada uno de ellos de que se ha hecho la aportación.
• A partir de aquí el notario se ocupa de todo: enviará telemáticamente una copia de la escritura a Hacienda del Estado para que se le asigne el NIF provisional, otra a Hacienda de la Comunidad Autónoma y liquidará el Impuesto de Operaciones Societarias (del que estará exenta, es decir, no pagará nada), y otra, con todo lo anterior, al Registro Mercantil para su inscripción. También los socios pueden obtener, si lo piden, otra copia electrónica de la escritura, sin coste adicional.
• El registrador mercantil debe inscribir la sociedad en el plazo de seis horas hábiles siguientes a la recepción de la documentación, remitir certificación de la inscripción practicada y solicitar el NIF definitivo a la Administración Tributaria, que lo comunicará telemáticamente a su vez por el sistema CIRCE.

De este modo, en tiempo récord, podrás obtener de la notaría la copia autorizada de tu sociedad, con todos los datos necesarios para actuar en el tráfico mercantil.

ATENCIÓN: Antes de utilizar este procedimiento hay que valorar que se pierde la libertad de configurar los estatutos sociales a medida de la voluntad de los socios, que han de plegarse a las normas contenidas en ellos. Cualquier modificación en el futuro precisará de nueva escritura e inscripción en el Registro Mercantil, con el consiguiente gasto en tiempo y dinero.

b.- Constitución de sociedad limitada SIN estatutos tipo.

Este procedimiento permite al emprendedor constituir su sociedad con unos estatutos “a su medida” redactados por el notario siguiendo sus instrucciones o necesidades, y aprovechando, igualmente, la experiencia y el consejo que el notario puede brindarte.

Es más flexible que el anterior, pues cabe seguir el mismo procedimiento, utilizando el DUE y el sistema informático CIRCE, optar por la tramitación electrónica por el notario fuera de este sistema (tal como se venía haciendo hasta ahora, con gran éxito), o incluso se puede efectuar la tramitación en papel y en persona, como se hacía en su día.

Como particularidades respecto del procedimiento anterior (SL con estatutos tipo) se señalan los siguientes:
• Los socios pueden pedir por sí mismos la certificación de denominación social o solicitarlo en la notaría o en los PAE. Pueden también concertar la cita con el notario para la firma de la escritura.
• El notario, en cualquier caso, enviará las mismas copias autorizadas ya indicadas a Hacienda (estatal y autonómica) y al Registro Mercantil.
• El plazo de seis horas que se concede al registrador mercantil para inscribir se limita a los datos esenciales de la sociedad (denominación, domicilio, objeto social, capital y órgano de administración elegido). Con esta inscripción inicial se entiende ya legalmente constituida la sociedad. Respecto del resto de los datos, tiene un plazo de quince días para inscribirlos, como modificación de estatutos.
• Practicada la inscripción total, el registrador mercantil la notificará a Hacienda para que expida el NIF definitivo.
• El socio puede pedir al registrador que expida certificación electrónica o en papel que acredite la inscripción (inicial o definitiva) de la sociedad y sus cargos.

c.- La sociedad limitada de formación sucesiva.

Una de las novedades más destacadas de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, la constituye la posibilidad de constituir sociedades limitadas con un capital inferior al mínimo legal (3.000 euros), que la ley denomina “Sociedad limitada en régimen de formación sucesiva” y que tiene las siguientes particularidades:
• Se constituye con un capital inferior a los 3.000 euros que constituyen el mínimo legal, aunque no parece que pueda ser 0 euros. Puede así constituirse aportando, por ejemplo, un céntimo de euro cada socio.
• Hasta que se alcance la cifra mínima de los 3.000 euros, queda sujeta a un régimen especial encaminado a dotar o cubrir esa cifra de capital, ya vía aportación de parte de los beneficios, ya por limitaciones al reparto de dividendos, ya vía limitaciones a las retribuciones de socios o administradores.
• Mientras esta situación subsista, debe constar expresamente en los estatutos que está sujeta a este régimen.
• En caso de disolverse la sociedad y carecer de patrimonio para pagar sus deudas, cada uno de los socios y administradores habrán de responder con sus bienes personales hasta alcanzar el límite de los 3.000 euros.

Por lo demás, otra novedad importante, que se ha hecho extensiva a todas las sociedades limitadas, es que no hace falta ya justificar con la certificación bancaria el ingreso del capital social en la cuenta de la sociedad. A cambio, se establece la responsabilidad personal y solidaria de todos y cada uno de los socios fundadores y de los posteriores adquirentes de sus participaciones, frente a la sociedad y frente a los acreedores, de que ese dinero se ha aportado a la sociedad.


2) ¿Qué datos tengo que tener claros para constituir una sociedad limitada?

Para iniciar la tramitación de una sociedad limitada el notario pedirá una serie de datos esenciales y necesarios para redactar la escritura: la denominación social, los datos personales de los socios que van a constituir la sociedad, la cifra de capital social y la participación de cada socio en él, la forma en que se va a aportar este capital social, el sistema de administración elegido y quién o quienes van a ocupar el cargo de administradores, además de otros datos que han de constar en los estatutos, como el domicilio o el objeto social (actividad a que se va a dedicar la sociedad). Los vemos por separado.

a) La denominación social.

Para constituir una sociedad es necesario acreditar al notario que va a otorgar la escritura, que el nombre elegido no está siendo utilizado por otra sociedad o que no ha sido solicitado para una nueva. Esto se hace mediante la certificación de denominación expedida por el Registro Mercantil Central. Para ello existe una gran base de datos informática donde figuran los nombres de todas las sociedades constituidas en España, que se denomina Sección de Denominaciones del Registro Mercantil Central, única para toda España.

La denominación social o el nombre de la sociedad puede:
• Referirse a una actividad, en cuyo caso dicha actividad debe figurar en el objeto de la sociedad. No cabe que una sociedad tenga en su nombre una actividad ajena a su objeto que induzca a confusión en el tráfico.
• Contener el nombre o seudónimo identificativos de una persona concreta, que deberá prestar su consentimiento, el cual se presume prestado si dicha persona forma parte de la sociedad. Quien preste su nombre a una sociedad no puede exigir el cambio del nombre, por perder la condición de socio, salvo que al constituirse la sociedad se hubiese reservado este derecho.
• Ser de fantasía, si bien hay que tener en cuenta que no pueden incluirse en el nombre de una sociedad términos o expresiones que resulten contrarios a la Ley, al orden público o a las buenas costumbres, o que induzcan a confusión o a engaño a los consumidores. La denominación social ha de solicitarse telemáticamente por el notario o a través de otro PAE, o bien directamente por el interesado (telemáticamente o en papel).
• En la solicitud además de la denominación pretendida se podrá solicitar, por orden de preferencia otras 4 y en todo caso habrá de indicarse la forma social (S.L. ó S.R.L.).
• La solicitud del nombre de la sociedad debe haberse realizado necesariamente a nombre de una de las personas que vayan a ser socios de la misma.

Cuestiones a tener en cuenta una vez obtenida la certificación:
• La certificación emitida por el Registro Mercantil Central tiene una vigencia de 3 meses a contar desde la fecha de expedición.
• Para otorgar la escritura de constitución de la sociedad el certificado, que ha de entregarse al notario para que lo incorpore a la escritura, deberá estar vigente.
• Una vez que se ha obtenido la reserva del nombre, por parte del Registro Mercantil Central, aquél queda reservado por un plazo de 6 meses contados desde la fecha de expedición, durante el cual nadie podrá volver a solicitar dicho nombre.
• El plazo que tarda el Registrador Mercantil en expedir la certificación de denominación, si se hace por medios telemáticos, es de 6 horas hábiles a partir de la recepción de la solicitud.

A tener en cuenta:
• Si se desea rapidez en la constitución de la sociedad, es recomendable solicitar al notario que sea él quien preste el servicio de obtener telemáticamente el certificado de denominación social.


También se puede aportar en persona el certificado en soporte papel, en cuyo caso habrá que indicar al notario que no tendrá que prestar él ese servicio. Si ha sido obtenido telemáticamente, el notario comprobará su autenticidad mediante el CSV (código seguro de verificación) que constará en el documento. Si se ha recibido por correo deberá aportarse el original al notario.

b) Datos personales de los socios.

La sociedad limitada puede constituirse por una o más personas físicas o jurídicas y tanto unas como otras deberán disponer de su correspondiente NIF. En el caso de que se constituya por una sola persona la sociedad deberá hacer constar su carácter de unipersonal en toda su documentación, correspondencia, notas de pedido y facturas, así como en los anuncios que haya de publicar por disposición legal o estatutaria.

Puede ser socio de una sociedad limitada cualquier persona física o jurídica; si el socio fuese menor de edad o incapacitado, en su nombre deberá intervenir su representante legal.

Será muy útil aportar fotocopia de los DNI de los socios para confeccionar la escritura, sin perjuicio de lo cual todos han de mostrar su DNI original en el momento de la firma.

c) El capital social.

Capital social mínimo: La sociedad limitada debe tener como mínimo un capital de 3.000 euros, no existiendo un capital máximo.

Ya hemos visto no obstante que, tras la reforma por Ley 14/2013, cabe constituir una sociedad limitada de formación sucesiva con un céntimo, si bien sujeta al régimen especial que se ha explicado anteriormente.
Las aportaciones: A la sociedad se le puede dotar de capital mediante aportaciones dinerarias, es decir de dinero en metálico, o mediante aportaciones no dinerarias, esto es, aportando a la sociedad cualquier clase de bienes o derechos patrimoniales susceptibles de valoración económica. Sin embargo no pueden ser objeto de aportación a una sociedad el trabajo o los servicios.
• Si la aportación inicial que constituirá el capital social es en metálico, se precisa normalmente un certificado del ingreso de la cantidad aportada, que expedirá el apoderado de la entidad financiera correspondiente. No obstante, en la actualidad, si no se aporta el certificado se puede constituir la sociedad haciéndose responsables personal y solidariamente todos y cada uno de los socios fundadores frente a la sociedad y frente a los acreedores, de que ese dinero se ha aportado a la sociedad.
• Si son otros bienes distintos de dinero, se deberá informar al notario, e identificar los bienes, con su valoración.
• La participación de cada socio en el capital social (la parte de capital que cada uno va a aportar) es un dato muy relevante pues va a determinar el poder de decisión que, con su voto, va a tener cada socio sobre la sociedad.

d) El órgano de administración

Habrá que elegir el sistema que parezca más adecuado para administrar y representar a la sociedad. El órgano de administración es el que toma las decisiones en la vida diaria de la sociedad y por tanto la dirige y representa.

La Ley permite elegir entre una de las siguientes formas:
• Un administrador único.
• Varios administradores que actúen solidariamente, es decir que cada uno pueda por sí solo representar a la sociedad.
• Varios administradores que actúen conjunta o mancomunadamente, es decir, que será necesaria la intervención de todos los administradores, o varios a la vez, para actuar en nombre de la sociedad.
• Un Consejo de Administración, con un mínimo de tres miembros y un máximo de doce. Este órgano colegiado deberá reunirse para adoptar los acuerdos relativos a la administración de la sociedad, si bien podrá nombrar en su seno uno o varios Consejeros Delegados, que actuarán solidaria o mancomunadamente.

Será necesario determinar la persona o personas que se designan para ejercer dicho cargo.

Podrán ser administradores las personas mayores de edad o menores emancipados. Los nombrados deberán aceptar su cargo en la propia escritura de constitución de la sociedad o en escritura separada y declarar que no están incursos en las incompatibilidades legales.

Salvo que los estatutos dispongan otra cosa, no es necesario ser socio para ser administrador de una sociedad.

Los estatutos pueden recoger los distintos modos de organizar la administración de la sociedad, correspondiendo a la Junta General elegir, entre los distintos modos previstos, el que en cada momento se desee utilizar.

e) El domicilio

La sociedad deberá tener necesariamente su domicilio dentro de España, debiendo estar situado en el lugar en que se halle el centro de su efectiva administración y dirección o en donde radique su principal establecimiento o explotación. Si existiese discrepancia entre el domicilio elegido para la sociedad y el lugar en que se halle el centro de su efectiva administración y dirección o en donde radique su principal establecimiento o explotación, los terceros podrán considerar como domicilio cualquiera de los dos.

El domicilio determinará, entre otras cuestiones, el lugar de cumplimiento de sus obligaciones, especialmente las de carácter fiscal, el lugar de celebración de las Juntas Generales, salvo las de carácter universal, los periódicos en los que se publicarán los anuncios exigidos por la Ley para determinados actos sociales (salvo que la sociedad disponga de página web corporativa), así como el Registro Mercantil en el que deberá ser inscrita la sociedad.

Desde el 7 de octubre de 2017 los administradores de la sociedad pueden cambiar el domicilio social dentro del territorio nacional sin necesidad de aprobarlo en Junta General como antes (Real Decreto Ley 15/2017, de 6 de octubre).

f) El objeto
•El objeto de la sociedad determina la actividad a la que ésta se va a dedicar y puede estar compuesto por una o varias actividades.
•Si se prevé la posibilidad de que la sociedad llegue a desarrollar diversas actividades, pueden incluirse todas ellas en su objeto social, aunque inicialmente no se desarrollen todas o incluso aunque nunca lleguen a realizarse. También es posible ampliar, modificar o sustituir el objeto de la sociedad una vez constituida esta.
• Habrá que indicar el Código Nacional de Actividades Económicas (CNAE) al menos de la actividad principal a que se va a dedicar la sociedad.
• Hay que tener presente que determinadas actividades están reservadas por Ley a las Sociedades Anónimas, por ejemplo Sociedades Bancarias, Farmacéuticas, Gestoras de Fondos de Pensiones, Leasing, Seguros y otras.
• También hay que tener en cuenta que ciertas actividades requieren el cumplimiento de requisitos especiales, tales como agencias de viajes, corredurías de seguros o asesoramiento financiero.
• Por último, si la actividad a que se va a dedicar la sociedad es propia de una actividad profesional que requiere colegiación obligatoria, ha de constituirse una Sociedad Limitada Profesional, sujeta a determinados requisitos especiales.

Por todo lo expuesto es imprescindible consultar al notario sobre la actividad a que se va a dedicar la sociedad para que asesore e indique los requisitos legalmente existentes al efecto.

g) Otros datos de los Estatutos sociales.

Además de los datos anteriores, la escritura incorporará los estatutos sociales, que son las reglas que han de regir el funcionamiento de la sociedad. Si se solicita, el notarioautorizante de la escritura de constitución podrá redactar los estatutos de la sociedad a medida, y prestará el asesoramiento necesario para que en dichos estatutos se configure la organización y funcionamiento de la sociedad en la forma que más convenga a los intereses y necesidades del emprendedor.

Hay que tener en cuenta que no todos los estatutos de las sociedades son iguales y que la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada permite establecer en los estatutos y en la escritura de constitución todos los pactos y condiciones que los socios juzguen conveniente, siempre que no se opongan a las leyes o a los principios configuradores de la sociedad, por lo que son muy numerosas las variaciones que en los estatutos pueden realizarse. Así, entre otros:
• La ampliación o reducción de las limitaciones que la Ley establece a la libre transmisión de las participaciones sociales.
• El establecimiento de participaciones que lleven anejas prestaciones accesorias.
• La creación de diversas clases de participaciones, incluso con distintos derechos (privilegiadas, con o sin voto, etc.), dentro de los límites legales.
• La estructura del órgano de administración, el plazo del cargo de administrador, la exigencia de determinados requisitos para desempeñar dicho cargo y la existencia de administradores suplentes.
• La organización del Consejo de Administración y la existencia en su seno de uno o varios consejeros delegados o de una Comisión Ejecutiva.
• La retribución o no de los administradores.
• El establecimiento de mayorías reforzadas para la adopción de determinados acuerdos.
• La forma en que se deban convocar las juntas de la sociedad, así mediante anuncio en los periódicos, carta, etc.
• La regulación del usufructo, prenda y embargo de las participaciones sociales.
• La distribución de los dividendos, en forma no proporcional a la participación de los socios en el capital social.
• El establecimiento de normas especiales para la disolución y liquidación de la sociedad, etc.

Por lo tanto, en la elaboración de los estatutos de una sociedad es preciso tener en cuenta numerosas cuestiones y prever la forma de atender a situaciones que en el desarrollo de su actividad se le pueden presentar a la sociedad, de muchas de las cuales no se será consciente en el momento de crearla, por ello una adecuada redacción de los estatutos sociales puede evitar la aparición de problemas en la vida de la sociedad. El notario, por su formación y experiencia práctica, es el profesional del Derecho más adecuado para dar respuesta a dichas situaciones, mediante la redacción de unos estatutos personalizados que se adapten a las necesidades actuales y futuras de la sociedad.

Es fundamental explicar al notario qué se quiere conseguir y él informará de la forma más adecuada para lograrlo. En estas mismas páginas se puede encontrar una relación de todos los notarios de España.

3) Ya he firmado la escritura de constitución de la sociedad, y ahora ¿qué tengo que hacer?

No hay que preocuparse. Como ya hemos anticipado, si se encarga la tramitación al notario, que se servirá para ello de los procedimientos telemáticos en servicio, él se ocuparáde todo, previa la oportuna provisión de fondos para hacer frente a todos los trámites, y actuará del siguiente modo:
• Obtención del NIF: Una vez firmada la escritura de la sociedad, el notario solicitará telemáticamente o por el sistema CIRCE a la AEAT el NIF provisional antes de enviar la copia autorizada electrónica de la escritura al Registro Mercantil competente, pues la citada copia autorizada ya ha de contener dicho NIF. En cuestión de unos minutos desde la firma de la escritura se podrá disponer del NIF provisional, que incluso podrá ser retirado para iniciar la actividad social.
• Autoliquidación (exenta) del impuesto sobre operaciones societarias: Aunque el RDL 13/2010 estableció la exención del impuesto, y los registradores mercantiles pueden apreciar de oficio dicha exención (sin necesidad de aportar por tanto el impreso de autoliquidación “exenta”), algunas comunidades autónomas exigen expresamente la autoliquidación antes de la inscripción. Sólo en este caso será preciso presentarla al Registro junto con la escritura.
El notario informará de la situación en cada Comunidad. Si el sistema telemático lo permite, y la comunidad autónoma así lo exige, el notario tramitará la autoliquidación exenta, vía on line, con el NIF ya asignado, inmediatamente después de que se firme la escritura (esta posibilidad de liquidación telemática del impuesto existe en casi todas las Comunidades Autónomas y en breve estará disponible en todo el territorio nacional).
• Pago de tasas del BORME. La publicación de la inscripción de constitución de sociedades de responsabilidad limitada por vía telemática en el Boletín Oficial del Registro Mercantil, estará exenta del pago de tasas.
• Envío de la escritura al Registro Mercantil: El notario presentará la copia autorizada electrónica de la escritura, junto con el NIF provisional y la autoliquidación del impuesto, en su caso, mediante procedimientos telemáticos, en el Registro correspondiente.
En menos de 24 horas puede firmarse la escritura de constitución, obtener el NIF provisional, liquidar el impuesto (exento) y presentar la copia autorizada de la escritura en el Registro Mercantil. Desde ese mismo momento, con la copia autorizada de la escritura de constitución (aún no inscrita) que facilitará el notario si así se le solicita y el NIF provisional, se puede operar en el tráfico jurídico.
• Inscripción en el Registro Mercantil: el plazo del Registrador para calificar (y en consecuencia inscribir) la escritura es de seis horas hábiles contadas desde la recepción de la copia autorizada telemática de la escritura. El registrador remitirá la certificación de la inscripción practicada y lo notificará telemáticamente al notario, que unirá la notificación de inscripción a su protocolo.
• Obtención del NIF definitivo: Una vez inscrita la sociedad el notario proporcionará el NIF definitivo obtenido telemáticamente, que se incorporará igualmente al protocolo.
• De este modo, una vez inscrita la sociedad y obtenido el NIF definitivo, se recibirá del notario una copia autorizada de la escritura que incorpore los datos de inscripción en el Registro Mercantil y el NIF definitivo. Por tanto sólo será necesario ir a la notaría en el momento de constituir la sociedad y volver para retirar la copia autorizada e inscrita con el NIF definitivo, sin que haya que ir a ningún otro sitio. Del mismo modo, si el día de mañana se extravía la escritura de la sociedad o se necesita otra copia, se podrá acudir al notario, quien expedirá una nueva con todos los datos, inscripción en el Registro y NIF incluidos.

Consejo:
Se pueden encomendar estos trámites al notario. Tiene medios para ello. Se encargará de todo, previa provisión de fondo para abonar los gastos, y, una vez inscrita la sociedad y obtenido el NIF definitivo, se podrá retirar la copia autorizada de la escritura que incorpore los datos de inscripción en el Registro Mercantil y el NIF definitivo. 


Hay que tener en cuenta que la copia autorizada de la escritura de constitución de la sociedad es el único título que acredita la propiedad de las participaciones sociales y en ella constará la válida constitución de la sociedad y el nombramiento del administrador, que es quien representará a la sociedad en el tráfico jurídico.

A tener en cuenta, en todo caso:

La inscripción de la sociedad en el Registro Mercantil es obligatoria para que la sociedad sea reconocida con el tipo concreto elegido (limitada o anónima). Si se produce la falta de inscripción de la sociedad en el plazo de dos meses desde su constitución, o si antes de dicho plazo se verifica la voluntad de los socios de no inscribirla, la sociedad devendrá en situación de irregular lo que supone: que cualquier socio puede solicitar su disolución y que si la sociedad ha iniciado o continúa sus operaciones, se le aplicarán las normas de la sociedad colectiva o, en su caso, las de la sociedad civil, con lo que los socios responderán ilimitadamente de las deudas sociales. Ello se aplica a todas las sociedades de capital, anónimas y limitadas.

La posibilidad de tramitar telemáticamente por el notario la constitución de sociedades es compatible con la opción de hacerlo personalmente o con la ayuda de terceros en papel, pero en tal caso se perderá la agilidad y ventajas derivadas de la tramitación telemática.

Si la tramitación de la sociedad se ha realizado mediante la plataforma electrónica CIRCE, desde la notaría (PAE) se efectuarán los trámites asociados al inicio y ejercicio de la actividad de la sociedad, remitiendo los datos precisos, contenidos en el Documento Unico Electrónico (DUE) a las autoridades competentes para tramitar:
• El alta en la Seguridad Social.
• La declaración censal de inicio de actividad.
• La comunicación de apertura del centro de trabajo.
• La comunicación de inicio de actividad, la declaración responsable de la empresa o la solicitud de licencia, de ser estos requisitos exigidos por la Comunidad Autónoma o el Ayuntamiento.

Con la solicitud de iniciación de los trámites se deberá abonar el importe de las tasas que se exijan

¿Sociedad limitada o sociedad anónima?

En ocasiones puede surgir la duda de si es mejor optar por la sociedad limitada o por la sociedad anónima. La elección entre la constitución de una u otra debe de basarse, entre otras, en las siguientes cuestiones:

La actividad a desarrollar

El número de socios que van a formar parte de la sociedad

El capital inicial

La mayor o menor rigurosidad formal en la constitución y funcionamiento de la sociedad (es decir, si se prefiere más flexibilidad y menos controles a los socios y administradores, o al revés).

Actividad que se va desarrollar: Una sociedad limitada puede desarrollar cualquier tipo de actividad, si bien algunas están reservadas por Ley a las Sociedades Anónimas, por ejemplo Sociedades Bancarias, Farmacéuticas, Gestoras de Fondos de Pensiones, Leasing, Seguros y otras.

También deben revestir la forma de anónima las sociedades que quieran cotizar en Bolsa. Por tanto lo primero que deberá tenerse en cuenta es si la actividad a la que se va a dedicar la sociedad, por sus especiales circunstancias, requiere una forma social concreta. Pregunta al notario, él te dará toda la información al respecto.

Número de socios: La sociedad anónima es una sociedad eminentemente capitalista, es decir, en ella se valora más el capital que cada socio aporta que las características personales de los mismos y por eso es la sociedad adecuada para desarrollar actividades en las que se prevea la participación de un gran número de socios, así como una mayor movilidad del capital.

La sociedad limitada, sin dejar de ser una sociedad capitalista, participa de los caracteres propios de las sociedades personalistas o de los contratos celebrados ‘intuitu personae’,es decir aquellas en las que, siendo importante el capital que cada socio aporta, también se da importancia a las cualidades personales de los socios que la integran, por lo que es más adecuada para actividades en las que se tenga previsto la participación de pocos socios, para sociedades familiares o de profesionales, así como para desarrollar negocios con un pequeño desembolso inicial.

En la limitada importa quiénes sean los socios; en la anónima, no tanto.

Capital mínimo. La legislación española establece un capital mínimo que deben tener las sociedades anónimas y las limitadas.

La sociedad limitada debe tener como mínimo un capital de 3.000 euros, que puede estar o no totalmente desembolsado (ingresado en la cuenta de la sociedad) en el momento de firmar la escritura pública, no existiendo un capital máximo.
Si el capital inicial es inferior al mínimo legal (los 3.000 euros), y hasta que alcance esta cifra, se somete a un régimen especial como “sociedad en régimen de formación sucesiva”, del que ya hemos hablado.

La sociedad anónima debe tener como mínimo un capital de 60.000 € que deberá estar desembolsado, al menos, en un 25 por ciento; es decir con 15.000 € ya puede constituirse una sociedad anónima, para la que tampoco existe un capital máximo. El resto del capital -los llamados dividendos pasivos- deberán ser ingresados con posterioridad en la cuenta de la sociedad, en el plazo que fijen los estatutos sociales.

Para la constitución de una sociedad anónima o de una limitada los requisitos son básicamente los mismos, consistiendo en la escritura pública otorgada por el notario que libremente elijan los fundadores, a la que debe de aportarse:

Certificado de denominación social: es necesario un certificado expedido por el Registro Mercantil Central, acreditativo de que la denominación elegida no está siendo utilizada por otra sociedad. La certificación puede pedirla cualquiera de los socios fundadores, un tercero a su solicitud, cualquier PAE o el propio notario, una vez se le faciliten las denominaciones elegidas. El Registro Mercantil Central expedirá el correspondiente certificado, por el orden indicado, en el plazo máximo de seis horas hábiles a partir de la recepción de la solicitud.

A tener en cuenta:

El solicitante de la certificación ha de ser uno de los socios fundadores.

Si se desea rapidez en la constitución de la sociedad, es recomendable solicitar al notario que sea él quien preste el servicio de obtener telemáticamente el certificado de denominación social.

También puede aportarse el certificado en soporte papel, en cuyo caso se debe indicar al notario que no tendrá que prestar él ese servicio. Si se ha obtenido telemáticamente, el notario comprobará su autenticidad mediante el CSV (código seguro de verificación) que constará en el documento. Si se ha recibido por correo, deberá aportarse el original al notario.

La certificación negativa tiene una vigencia de tres meses contados desde la fecha de su expedición, por lo que sólo se podrá utilizar para la escritura de constitución de la sociedad si está vigente. No obstante, caducada la certificación, cabe solicitar una nueva con la misma denominación hasta alcanzar el plazo máximo de seis meses que dura la reserva.

Aportaciones:

- Metálico: si la aportación inicial que constituirá el capital social es en metálico, se precisa un certificado del ingreso de la cantidad aportada que expedirá el apoderado de la entidad financiera correspondiente. La fecha del depósito no podrá ser anterior en más de dos meses a la de la escritura de constitución.

Como particularidad para las sociedades limitadas, se permite que se pueda constituir la sociedad sin aportar el certificado haciéndose responsables personal y solidariamente todos y cada uno de los socios fundadores frente a la sociedad y frente a los acreedores, de que ese dinero se ha aportado a la sociedad.

- Otros bienes: si se van a hacer aportaciones no dinerarias al capital de la sociedad, en las sociedades anónimas (no así en las limitadas) es necesario que un experto independiente emita un informe sobre el valor de lo que se pretende aportar, debiendo ser dicho experto designado por el Registro Mercantil, todo lo cual supondrá un retraso en el tiempo para constituir la sociedad. No obstante, no será necesario dicho informe cuando la aportación consista en valores mobiliarios que coticen en un mercado secundario oficial o en otro mercado regulado o en instrumentos del mercado monetario, o bien cuando consista en otros bienes cuyo valor razonable se hubiera determinado, dentro de los seis meses anteriores, por experto independiente con competencia profesional no designado por las partes.

Escritura pública de constitución: cuando se tengan los certificados anteriores (y en su caso el informe del experto independiente), se aportarán al notario para que elabore y autorice la correspondiente escritura pública de constitución, para lo cual habrán de indicarse los requisitos que ha de contener necesariamente la escritura, tales como los datos personales de los fundadores, administrador o administradores y además los requisitos que han de constar en los estatutos de la sociedad, como domicilio, capital y objeto social, sistema de administración elegida…

El notario asesorará tanto respecto al contenido de los estatutos sociales como de las estipulaciones que habrá de contener la escritura de constitución, a fin de que cumplan los requisitos legales, pues en otro caso no podrá autorizar la escritura. Una vez aportados todos estos datos al notario, la escritura estará preparada para ser firmada normalmente al día siguiente, y en casos de urgencia, el mismo día.

En resumen:

Interesa constituir una sociedad limitada:

Si se tiene previsto constituir la sociedad con un capital inferior a 60.000 €, en todo caso.

Si de la sociedad no van a formar parte un gran número de socios.

Si se desea constituir una sociedad familiar o formada por personas de confianza.

Si se desea abaratar los costes de funcionamiento de la sociedad.

Interesa constituir una sociedad anónima:

Si se precisa obtener fondos de un gran número de personas, sin que las características personales de los accionistas sean importantes.

Si se prevé una gran movilidad en el capital.

Si, como socio que no va a participar en la gestión de la sociedad, se desea que exista un especial rigor formalista en la realización de los actos de la sociedad, que pueden tener una mayor repercusión en la inversión (por ejemplo: disolución, convocatoria de junta general, reducción de capital, aportaciones no dinerarias, cambio de domicilio, etc.)

Si la sociedad va a dedicarse a alguna actividad reservada por la Ley a esta clase de sociedades.

La sociedad limitada es el tipo social adecuado para la pequeña y mediana empresa, así como, con diferencia, el más frecuente en el tráfico jurídico español. Más del 90 por ciento de las sociedades que se crean en España son de este tipo. Los trámites necesarios para su constitución son sencillos y económicos, máxime si se utilizan los procedimientos “express” antes explicados.

Qué otros tipos de sociedades mercantiles existen?

Junto con la sociedad limitada, que es el tipo social más utilizado con diferencia, existen los siguientes tipos de sociedades mercantiles:
• La Colectiva.
• La Comanditaria (simple o por acciones).
• La Anónima.

Es importante decidir adecuadamente el modelo de sociedad más apto, según el tipo de actividad que se desea desarrollar y demás circunstancias particulares. Antes de tomar una decisión, se aconseja consultar con el notario, quien, de forma gratuita, proporcionará el asesoramiento necesario.

Es fundamental saber si se quiere limitar la responsabilidad patrimonial de los socios, de forma que únicamente respondan frente a los posibles acreedores con lo que aporten a la sociedad, o no se quiere este efecto, en cuyo caso los socios responderán con todo su patrimonio de las deudas sociales.

Si no se desea limitar la responsabilidad de todos los socios se puede optar entre las siguientes sociedades:
• Sociedad Colectiva (S.C.).
• Sociedad Comanditaria Simple (S.Com.).
• Sociedad Comanditaria por Acciones (S.Com.p.A.).

Si se desea limitar la responsabilidad de todos los socios, la elección se centrará entre la Sociedad Anónima (S.A.) y la Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.L, S.R.L), que son las más frecuentes en el tráfico mercantil. Concretamente, la sociedad limitada es, con una enorme diferencia, la más elegida a la hora de decidirse por un modelo social.


Sociedades unipersonales:

Otra opción que se debe tener en cuenta, a la hora de operar a través de una sociedad, es la posibilidad de constituir una sociedad unipersonal, que es la creada por un solo socio o que, habiendo sido constituida por dos o más socios, todas sus acciones o participaciones han pasado a ser propiedad de un único socio. Esta alternativa la permite la legislación española tanto para las Sociedades Limitadas como para las Sociedades Anónimas.

Las sociedades unipersonales anónimas o limitadas operan en el tráfico como cualquier otra, si bien se debe hacer constar el carácter de sociedad unipersonal, tanto en el Registro Mercantil como en toda su documentación, correspondencia, notas de pedido y facturas y en todos los anuncios que haya de publicar por disposición legal o estatutaria.

También existen normas especiales en cuanto a la forma de documentar los acuerdos adoptados por el socio único de una sociedad unipersonal, pues es él quien ejerce las competencias de la junta general, y en cuanto a la forma y efectos de los contratos celebrados entre la sociedad y el socio único, pues deberán constar por escrito o en la forma documental que exija la Ley de acuerdo con su naturaleza, y se transcribirán a un libro-registro de la sociedad que habrá de ser legalizado conforme a lo dispuesto para los libros de actas de las sociedades, debiéndose hacer además en la memoria anual referencia expresa e individualizada a estos contratos.

Cuidado:
Si una sociedad que ha sido constituida por dos o más socios y que se ha convertido en unipersonal no cumple en el plazo de seis meses con la obligación de hacer constar en el Registro Mercantil su nuevo carácter, el socio único responderá personal e ilimitadamente, es decir, con sus propios bienes, de las deudas sociales contraídas durante el período de unipersonalidad.

ACTAS NOTARIALES

Según el artículo 198 del Reglamento Notarial, “los notarios, previa instancia de parte (…) extenderán y autorizarán actas en que se consignen los hechos y circunstancias que presencien o les consten y que por su naturaleza no sean materia de contrato”.

El objeto del acta notarial son, por tanto, los hechos, a diferencia de otros documentos notariales, como las escrituras públicas y las pólizas, en las que se recogen contratos. “Las actas notariales tienen como contenido la constatación de hechos o la percepción que de los mismos tenga el notario, siempre que por su índole no puedan calificarse de actos y contratos, así como sus juicios y calificaciones” (artículo 144 del Reglamento Notarial).

Ello significa que el notario en las actas se limita a dar fe de hechos que percibe por sus sentidos, aunque también de otros que no se perciben directamente por los sentidos pero que el notario puede considerar acreditados previas las pruebas pertinentes, como en las actas de notoriedad. Pero, en todo caso, las actas no pueden recoger contratos, propios de escrituras y pólizas, en las que la intervención notarial es mucho más amplia.


El valor de un acta notarial reside en que prueba de manera incontestable el hecho que constituye su objeto, sin que sea discutible ni siquiera en sede judicial, salvo querella de falsedad. Su utilidad es grande pues permite al ciudadano pre-constituir pruebas de hechos que probablemente habrán de ser alegados posteriormente en el ámbito judicial, administrativo o privado, cuando quizá esos hechos ya no puedan reiterarse o probarse por haber desaparecido sus efectos, ya se trate de manifestaciones, notificaciones, existencia de objetos, documentos –incluso electrónicos- o personas.

Ahora bien, aunque la autorización de estos documentos es más flexible que la de las de escrituras o pólizas, tiene también unos límites. Así, será necesario: un interés legítimo por parte de quien inste el acta (alguna razón suficiente para inmiscuirse en la esfera jurídica de los demás); que la conducta que se pide al notario sea legal en sí misma (que no viole la intimidad, la propia imagen o el domicilio de los demás, por ejemplo); que no se invadan esferas judiciales o administrativas (no cabe, por ejemplo, requerir a la Administración, que ya tiene sus canales para este objetivo, ni recoger manifestaciones que pertenezcan al ámbito penal); que la actuación notarial no sea sorpresiva (vgr., el notario deberá hacer saber al requerido su calidad de notario, el objeto de su presencia, así como su derecho a contestar); que el acta no recoja consideraciones que requieran conocimientos periciales que el notario no tiene porque tener. En todo caso, la actuación del notario ha de ser imparcial, pues si bien debe recoger el interés particular del que le requiere, no puede obviar parte de la verdad que constate ni recoger realidades que induzcan claramente a confusión.

El acta, como documento público que es, queda custodiada en el protocolo del notario que lo autorizó, y de ella pueden pedir copias no sólo el que la instó, sino también cualquier persona que pueda tener interés legítimo en conocer su contenido y, por supuesto, la autoridad judicial cuando de alguna manera incidan en materia penal.
Según, el artículo 199 del Reglamento Notarial: Las actas notariales de presencia acreditan la realidad o verdad del hecho que motiva su autorización.

El contenido del acta se reduce a lo presenciado por el notario sin que se exijan por su parte conocimientos técnicos propios de una prueba pericial. Dentro de este tipo de actas existen subespecies como las de exhibición de objetos, las de entrega o de existencia de una persona…

Actas de manifestaciones o de referencia

En este tipo de actas, el notario recoge las manifestaciones de una persona. Evidentemente, el acta no acredita la veracidad de dichas declaraciones, sino el hecho de que una determinada persona hace esas declaraciones en un determinado momento. Lo que se acredita por tanto en este tipo de actas, no es el contenido de la declaración, sino la declaración como tal (el hecho del dicho), debiendo el declarante asumir los efectos de su declaración, de lo que el notario le advertirá convenientemente.

3. Actas de remisión de documentos por correo

Según el artículo 201 del Reglamento Notarial: El simple hecho del envío de cartas u otros documentos por correo ordinario, procedimiento telemático, telefax o cualquier otro medio idóneo podrá hacerse constar mediante acta, que acreditará el contenido de la carta o documento, y según el medio utilizado la fecha de su entrega, o su remisión por procedimiento técnico adecuado y, en su caso, la expedición del correspondiente resguardo de imposición como certificado, entrega o remisión, así como la recepción por el notario del aviso de recibo, o del documento o comunicación de recepción.

Permiten acreditar el contenido y fecha de entrega de cartas u otros documentos.

4. Actas de notificación y requerimiento

El artículo 202 del Reglamento Notarial: Las actas de notificación tienen por objeto transmitir a una persona una información o una decisión del que solicita la intervención notarial, y las de requerimiento, además, intimar al requerido para que adopte una determinada conducta.

Las de notificación comunican a una persona una información o decisión por parte del solicitante de los servicios del notario; mientras que las de requerimiento transmiten al destinatario que debe adoptar una determinada conducta, como por ejemplo, pagar una determinada deuda. El notario puede realizar la notificación o requerimiento de dos formas: bien mediante el envío de la cédula de notificación o requerimiento por correo certificado con acuse de recibo; o bien personándose en el domicilio que se le haya indicado. Este acta permite dejar constancia de que una persona ha recibido una información o solicitud por parte de otra.

5. Actas de exhibición de cosas o documentos

El artículo 207 del Reglamento Notarial: En las actas de exhibición de cosas, el notario describirá o relacionará las circunstancias que las identifiquen, diferenciando lo que resulte de su percepción de lo que manifiesten peritos u otras personas presentes en el acto, y podrá completar la descripción mediante planos, diseños, certificaciones, fotografías o fotocopias que incorporará a la matriz. En las actas de exhibición de documentos, además, transcribirá o relacionará aquéllos o concretará su narración a determinados extremos de los mismos, indicados por el requirente.

El notario describe e identifica en el acta un determinado objeto en un momento puntual. Planos, diseños, fotografías, fotocopias o declaraciones personales pueden ser objeto de la misma. Si es un acta de exhibición de documentos, el notario debe transcribir o resumir el contenido.

6. Actas de notoriedad

El artículo 209 del Reglamento Notarial: Las actas de notoriedad tienen por objeto la comprobación y fijación de hechos notorios sobre los cuales pueden ser fundados y declarados derechos y legitimadas situaciones personales o patrimoniales, con trascendencia jurídica.

Permiten constatar determinados hechos que no son directamente perceptibles pero sí notorios y que pueden fundamentar derechos. El notario realizará las pruebas pertinentes que acrediten la veracidad de los hechos y emitirá un juicio sobre la notoriedad o no de la situación interesada: la fe pública cubre los hechos consignados en el acta, pero no el juicio del notario, que puede ser equivocado. No obstante, estas actas son útiles porque crean una presunción de veracidad.

Un ejemplo, son las actas de declaración de herederos abintestato, en las que el notario identifica a los herederos de una persona que ha fallecido sin dejar testamento.

 7. Actas de protocolización

El artículo 211 del Reglamento Notarial: Las actas de protocolización tendrán las características generales de las de presencia, pero el texto hará relación al hecho de haber sido examinado por el notario el documento que deba ser protocolado, a la declaración de la voluntad del requirente para protocolización o cumplimiento de la providencia que la ordene, al de quedar unido el expediente al protocolo, expresando el número de folios que contenga y los reintegros que lleve unidos.

Documentos públicos o privados se incorporan con estas actas al protocolo notarial, con el fin de impedir su extravío, demostrar su existencia o su fecha o conseguir copias futuras. Si se trata de contratos, deben haberse cumplido los requisitos fiscales, para evitar que con la presentación al notario se inicie la prescripción del pago de impuestos; además se hará constar que no produce la protocolización los efectos de la escritura.

8. Actas de depósito ante notario

El artículo 216 del Reglamento Notarial: Los notarios pueden recibir en depósito los objetos, valores, documentos y cantidades que se les confíen, bien como prenda de contratos, bien para su custodia.

El notario recibe en depósito objetos, valores, archivos informáticos, documentos o cantidades de efectivo. El depósito puede ser confiado para su custodia o como garantía de un contrato y debe fijar las condiciones de restitución. Cualquier depósito deberá ser examinado previamente por el notario, para verificar que el depósito no constituye infracción de norma alguna

9. Actas de subastas

En el caso de una subasta pública, los organizadores presentan al notario las condiciones lícitas que consideren oportunas: descripción del bien o derecho a subastar; el tipo de subasta; depósito necesario para participar; procedimiento; plazos; lugar, día y fecha y hora de celebración; lugares dónde se anunciará; duración

10. Actas de sorteo

En ellas constan los ganadores de un premio, conforme a una selección aleatoria y a las normas de la convocatoria previa. La página web del Consejo General del Notariado permite a las empresas hacer públicas las bases de sus concursos en el Archivo Ábaco

MEDIACIÓN ANTE NOTARIO

Mediación: resolución de conflictos con la ayuda del notario
La necesidad de aliviar la carga de trabajo de los juzgados y tribunales y de encontrar vías más adecuadas para resolver los conflictos entre particulares y empresas ha impulsado la creación de vías alternativas de resolución de conflictos. Dos de esas vías, la mediación y el arbitraje, son grandes desconocidas en España. Los notarios, funcionarios públicos del Estado y expertos en Derecho, pueden asesorarle siempre sobre ello e incluso en ocasiones ejercer como árbitros o mediadores, y ayudarle así a resolver cualquier conflicto que mantenga con otra parte sin tener que ir a juicio.

¿Qué es la mediación?

La mediación es un procedimiento extraprocesal de resolución de conflictos o desavenenciasde manera privada y pacífica dirigido por un mediador que fomenta un mejor diálogo entre las partes. El mediador no tiene autoridad para imponer un acuerdo, sino que les ayudará a llegar a una solución satisfactoria sin tener que acudir a los tribunales de Justicia, bajo la más absoluta confidencialidad garantizada por la ley.

- Es amplia: Tiene su aplicación en todo tipo de controversias entre particulares y empresas sobre las que cabe alcanzar un acuerdo.
- Es eficaz: Los buenos mediadores consiguen más de un 70% de acuerdos.
- Es rápida: reduce tiempos. De ocho años de media en la vía judicial a unas pocas semanas.
- Es económica: disminuye los costes del proceso.
- Es flexible: permite llegar a soluciones creativas y amistosas.


Inicio de la Mediación

Al tratarse de un proceso voluntario, para que la mediación se inicie, requiere que ambas partes se pongan de acuerdo en optar por esta vía.

También puede iniciarse unilateralmente, pero una de las partes deberá invitar a la otra formalmente mediante:

- Un centro de mediación
- Un notario mediador


Designación de la Mediación

El notario ha de estar formado adecuadamente como mediador para desempeñar esta función. Esta formación tiene que poder acreditarse.

El mediador puede ser elegido por las partes de mutuo acuerdo. También puede ser designado por el centro de mediación seleccionado por las partes si estas no ejercen su derecho de designarlo ellas mismas.

Fases de la Mediación

1. Sesión informativa

El mediador informará a las partes sobre el proceso (sus características, organización del procedimiento, las consecuencias jurídicas del acuerdo que se pudiera alcanzar, y los plazos para firmar el acta de la sesión constitutiva). En dicha sesión también les presentará el convenio de confidencialidad para su firma.

El notario mediador les explicará los cuatro pilares básicos para un correcto funcionamiento de la mediación:

1. Voluntariedad. De la misma manera que se inicia voluntariamente, cualquiera de las partes puede abandonar el proceso en cualquier momento.
2. Imparcialidad y neutralidad por parte del notario mediador.
3. Confidencialidad. El mediador no puede dar a conocer la información que obtenga, ni siquiera delante de un tribunal.
4. Flexibilidad para su adaptación a las necesidades de las partes.


2. Proceso de mediación

Aunque puede ser muy diferente según cada caso, un modelo general sería:

1. Sesión constitutiva y de recogida de información. El mediador convocará a las partes al primer encuentro. Creará un espacio de diálogo tratando de que ambas adquieran una visión conjunta y compartida del conflicto. 

2. Identificación de los temas de controversia. El notario mediador identificará los temas e intereses que preocupan a las partes, y trabajará con ellos y con sus abogados en la búsqueda de nuevos entendimientos.
3. Fase de caucus: sesión individual con las partes. El notario mediador puede detectar temas subyacentes que no se abordaron explícitamente en la negociación bilateral. Entonces, solicitará y realizará una sesión individual con cada una de las partes para detectar qué otros asuntos les preocupan y pueden afectar a la consecución del acuerdo.
El mediador no podrá revelar sin autorización esta información posteriormente en las sesiones conjuntas, pero con esa información puede dirigir el diálogo de forma más provechosa.
4. Sesiones de negociación. El mediador convocará tantas sesiones como considere necesarias. En ellas aplicará técnicas de negociación para la búsqueda de posibles alternativas de consensos para cada uno de los temas en disputa. Estimulará a las partes para que piensen, imaginen y presenten, de modo flexible y no vinculante, sus propias propuestas de gestión y solución para cada punto de divergencia. El mediador redactará un acta de cada sesión.

Objetivos a conseguir:

1. Definir intereses
2. Identificar puntos en común
3. Generar ideas
4. Aportar soluciones
5. Plantear acuerdos

3. Acuerdo de mediación

Si, como es de esperar, las partes alcanzan un acuerdo, el mediador redactará el acta final donde reflejará de forma clara y comprensible los pactos alcanzados. Deberá ser firmada por todas las partes y por el mediador.

Tras la firma del acta el notario mediador o los letrados de las partes volcarán todos los acuerdos recogidos en el acta en el Acuerdo de mediación, que firmarán igualmente todas las partes o sus representantes.

El mediador informa a las partes del carácter vinculante del acuerdo alcanzado y de la posibilidad de elevarlo a escritura pública, título ejecutivo que ofrece la máxima seguridad jurídica en nuestro Derecho.

Sin acuerdo

El acto de mediación puede finalizar sin acuerdo porque:
•Alguna de las partes da por terminadas las actuaciones
•Haya transcurrido el tiempo acordado por las partes para la duración del procedimiento
•El mediador aprecie que las posiciones son irreconciliables

Se procederá a redactar un acta final que recogerá la conclusión del procedimiento sin acuerdo; deberá ser firmada por ambas partes

Coste de la mediación
•El importe de la mediación se calcula generalmente en función de las horas dedicadas al proceso (coste medio de 150 euros/hora) más los costes externos derivados del mismo.
•Los costes suelen dividirse a partes iguales entre las partes que acuden a la mediación.
•Acudir a una mediación no debe suponer la renuncia a la asistencia y asesoramiento de un abogado, por lo que también habrá que tenerse en cuenta sus honorarios.
•La mediación resulta mucho más económica que el procedimiento judicial ya que no se incurre en costes de procurador, ni en tasas judiciales, ni en una posible condena en costas.
•En caso de elevar el acuerdo a escritura pública se le aplicará el arancel notarial de los documentos sin cuantía, por lo que los honorarios del notario serán muy reducidos. (Ver aranceles notariales)

Casos en los que se puede aplicar la mediación notarial

Mediación civil

Mediación mercantil

Mediación familiar

•Reclamaciones de responsabilidad civil
•Conflictos entre coherederos y/o copropietarios
•Contratos bancarios
•Contratos hipotecarios
•Contratos de seguros
•Contratos de compraventa de vivienda
•Contratos de arrendamiento

• Conflictos entre socios
•Conflictos entre empresas y clientes
•Conflictos entre empresas y proveedores
•Conflictos entre empresas y trabajadores
•Conflictos de propiedad intelectual
•Conflictos entre empresas
•Conflictos empresariales derivados de construcción civil

• Conflictos familiares por herencias
•Conflictos matrimoniales
•Conflictos en parejas de hecho
•Conflictos en la empresa familiar
•Conflictos patria potestad y tutela

El notario como mediador

La pieza esencial de este modelo es el mediador, que deberá encontrar una solución dialogada y aceptada por las partes. Los notarios, funcionarios públicos, a los que el Estado atribuye la función de dar fe pública y controlar la legalidad, reúnen muchas de las características inherentes a la mediación: preparación jurídica, independencia, imparcialidad o garantes de la seguridad jurídica. A todo ello el notario añade una adecuada formación y habilidad en el uso de las técnicas necesarias de la mediación.

El mediador no juzga, no decide, no impone soluciones. Simplemente ayuda a las partes enfrentadas a escucharse, a comprender los intereses y necesidades de cada una y a explorar las distintas vías que puedan conducirle a una solución satisfactoria para ambas.

En muchos supuestos es recomendable plantearse un arbitraje sucesivo si la mediación no ha conseguido resolver por acuerdo toda la disputa.



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